Anlage V

Zahlt der Darlehnsnehmer vorzeitig - vor Ablauf der Zinsbindung - einen Baukredit zurück, wird regelmäßig von der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. 

♦   Vorfälligkeitsentschädigung abzugsfähig

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (H 21.2 EStH „Finanzierungskosten“).

♦  Vorfälligkeitsentschädigung bei Veräußerung

Ein Steuerpflichtiger, der für die vorzeitige Ablösung seiner Darlehensschuld zum Zwecke einer lastenfreien Veräußerung seines Mietobjekts eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet, kann diese nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen (BFH, 11.2.2014, IX R 42/13).

Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt in diesem Fall wegen des Zusammenhangs mit der Veräußerung keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar, sondern Veräußerungskosten bei der Berechnung eines evtl. Veräußerungsgewinns (Spekulationsgewinns) nach § 23 EStG.

Tipp Teures Zinstief

Haus- und Wohnungskäufer können sich weiter über niedrige Zinsen freuen. Doch das Zinstief kann auch negative Auswirkungen haben, insbesondere, für alle, die ihr Haus verkaufen wollen und ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen müssen. Für die Zeit von der Rückzahlung bis zum Ablauf der Zinsbindung steht dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Diese richtet sich nach dem Unterschied zwischen dem Zinssatz des jeweiligen Kredits und dem momentanen Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe. Sind die Pfandbriefrenditen im Keller, kann es teuer werden.

Beispiel:

Sie haben im Februar 2014 ein Darlehen von 250.000 € aufgenommen, mit 10 Jahren Zinsbindung und 3.5 % Zinsen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung wäre das Darlehen erst im Februar 2024 kündbar. Zahlen Sie das Darlehen in 2020 mit einer Restschuld von 220.000 € vorzeitig zurück, weil Sie das Grundstück verkaufen wollen, kann die Bank aus der Zinsdifferenz zwischen 3.5 % und dem momentanen Zinssatz von 1 % eine Vorfälligkeitsentschädigung, herleiten, die in diesem Fall bis zu 30.000 € betragen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht als Werbungskosten absetzbar, weil sie nicht mit Ihren Mieteinnahmen im Zusammenhang steht, vielmehr mit dem beabsichtigten Verkauf. Demzufolge ist die Vorfälligkeitsentschädigung nur als Verkaufsnebenkosten zu berücksichtigen bei der Berechnung eines möglichen Veräußerungsgewinns im Zehnjahreszeitraum (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

• Vorfälligkeitsentschädigung überprüfen lassen

Haben Sie z. B. im Vertrag mit dem Kreditgeber die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart, muss der Kreditgeber dies bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Verbraucherzentralen bieten solche Überprüfungen preiswert an.