1.0.0 Vermietung und Verpachtung

Zuletzt aktualisiert: 10. September 2023

Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 EStG. Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG).

Übersicht

Einnahmen aus einem Grundstück - Anlage V Zeile 12 - 32	..... €
Werbungskosten - Anlage V Zeile 33 - 82	..... €
Einkünfte	..... €

Zu den Vermietungseinkünften gehören in erster Linie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen und grundstücksgleichen Rechten, soweit sie nicht zum Betriebsvermögen gehören (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und Ausgaben gilt das sog. Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Danach sind Mieteinnahmen innerhalb des Kalenderjahrs bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Ausgaben sind dementsprechend für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.

Höhere Rendite durch Steuerersparnisse

Die Rendite aus einer vermieteten Immobilie verbessert sich, wenn zum Mietertrag eine Steuerersparnis hinzukommt. Die Steuerersparnis kann bis zu 45 % der Aufwendungen betragen. Steuerersparnisse ergeben sich z. B. durch Abzug von Werbungskosten in Form von Abschreibungen oder Modernisierungsaufwendungen.

Modernisierungsaufwendungen erhöhen zusätzlich den Wert der Immobilie. Aus Werterhöhung und Steuerersparnis entsteht eine Win-win-Situation (Doppelsieg), die wesentlich zur Rendite beiträgt.

Bei Verlusten droht Liebhaberei

Für den Abzug von Verlusten aus VuV ist es notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Andernfalls kann das Finanzamt nach mehrjährigen Verlusten (fünf bis acht Jahre) die Vermietungstätigkeit als "Liebhaberei" einstufen. Dann werden künftige Verluste nicht mehr anerkannt. In Zweifelsfällen fordert das Finanzamt eine Überschuss-Prognose an.

Es sei denn, die Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt. Das ist der Fall, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (BMF, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04). Dann werden auch jahrelange Verluste vom Finanzamt akzeptiert.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist steuerlich ohne Bedeutung (gilt als vollentgeltlich), wenn der Mietzins mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten (einschl. Abschreibung) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Beträgt das Entgelt mehr als 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, fordert das Finanzamt ebenfalls eine Überschuss-Prognose an.

Wertsteigerungen nicht steuerpflichtig

Wertsteigerungen von Haus und Grund sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus VuV. Allerdings sind Veräußerungsgewinne, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Grundstücks erzielt werden, als sog. Spekulationsgewinne steuerpflichtig (§ 23 EStG).

Keine Besteuerung bei geringfügigen Einnahmen

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung oder eines selbst genutzten Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und betragen die Einnahmen hieraus nicht mehr als 520 € im Kalenderjahr, kann aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).

Außenprüfung nicht zu erwarten

Vermietungseinkünfte werden nur vom Innendienst des Finanzamts geprüft und dies auch nur gelegentlich. Sie brauchen also als Vermieter nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Steuerprüfer ins Haus kommt.

"Eingeklagte Mietausfälle aus früheren Jahren sind bei mir schon mal auf ein Fremdkonto gegangen und nicht versteuert worden. Muss ich das nachmelden?" Das ja und zwar in Zeile 25..

Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung

Haben Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermietet, gelten steuerlich Besonderheiten. Dazu ist die Anlage V-FeW abzugeben.

An dem vermieteten Grundstück sind mehrere beteiligt

In diesem Fall stellt das Finanzamt die Einkünfte gesondert fest und ordnet sie den Beteiligten zu. Dazu ist die Anlage V – Sonstige abzugeben

Höhere Rendite durch Steuerersparnisse

Die Rendite aus einer Immobilie verbessert sich, wenn zur Miete eine Steuerersparnis hinzukommt. Eine Steuerersparnis kann bis zu 45 % der Aufwendungen betragen.

Steuerersparnisse ergeben sich z. B. durch Abzug von Werbungskosten in Form von Abschreibungen oder Modernisierungsaufwendungen.

Modernisierungsaufwendungen erhöhen zusätzlich den Wert der Immobilie. Aus Werterhöhung und Steuerersparnis entsteht eine Win-win-Situation (Doppelsieg), die wesentlich zur Rendite beiträgt.

Verluste bei Liebhaberei

Für den Abzug von Verlusten aus VuV ist es notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Andernfalls kann das Finanzamt die Vermietungstätigkeit als "Liebhaberei" einstufen. Dann werden Verluste nicht mehr anerkannt. In Zweifelsfällen fordert das Finanzamt eine Überschuss-Prognose an.

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Verbilligte Vermietung

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten (einschl. AfA) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Beträgt das Entgelt mehr als 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, fordert das Finanzamt ebenfalls eine Überschuss-Prognose an.

Wertsteigerungen nicht steuerpflichtig

Wertsteigerungen von Haus und Grund sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus VuV. Allerdings sind Veräußerungsgewinne, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Grundstücks erzielt werden, als sog. Spekulationsgewinne steuerpflichtig (§ 23 EStG).

Keine Besteuerung wegen Geringfügigkeit

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eines insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 € im Kj., kann aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR 2012).

Bei mehrjähriger Renovierung

Eine mehrjährige Renovierung zur Fertigstellung einer Wohnung kann ein Beweisanzeichen dafür sein, dass die Absicht fehlt, aus der Immobilie einen positiven Überschuss zu erzielen (BFH Urteil v. 31.1.2017, IX R 17/16). Dann streicht das Finanzamt die Kosten. Es kommt auf die Umstände an, wie das Finanzamt in diesen Fällen entscheidet.

Vermietung an den Arbeitgeber im Home-Office

Vermietet ein Arbeitnehmer in seinem selbst genutzten Eigenheim / in seiner selbst genutzten Eigentumswohnung einen von ihm als Arbeitszimmer oder Büro genutzten Raum an seinen Arbeitgeber (Arbeit im Home-Office), hat er Einkünfte aus VuV, wenn die Nutzung des Raumes dem vorrangigen Interesse des Arbeitgebers dient. Dieses liegt z. B. vor, wenn kein geeigneter Arbeitsplatz im Betrieb vorhanden ist (BMF Schreiben v. 18.4.2019 - IV C 1 – S 2211/16).

Die Vermietung an den Arbeitgeber kann aber auch zu Einkünften aus VuV führen, wenn die Vermietung im Rahmen einer Untervermietung erfolgt.

In anderen Fällen ist die Zahlung des Arbeitgebers für die Überlassung des Raumes Arbeitslohn im Rahmen eines Dienstverhältnisses (§ 19 EStG). Der Arbeitnehmer kann Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt (BFH Urteil v. 17.4.2018 - IX R 9/17).

Tipp Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Aufwendungen für energetische Maßnahmen (Aufwendungen für den Neueinbau oder die Optimierung der Heizung, für die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken sowie für die Erneuerung von Außentüren oder den Einbau einer Lüftungsanlage) in einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude sind steuerbegünstigt. Das begünstigte Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein. Die energetischen Maßnahmen sind in einer Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vom ausführenden Fachunternehmen zu bestätigen. Die Bescheinigung muss in der Einkommensteuererklärung mit der Anlage Energetische Maßnahmen beim Finanzamt eingereicht werden. Die Steuerermäßigung (Direktabzug von der Einkommensteuer) beträgt 7 % der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 € für das begünstigte Objekt (§ 35c EStG).

♦ Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Werden Sachen, Rechte oder Grundstücke vermietet, die zum Betriebsvermögen gehören, ergeben sich Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG, § 21 Abs. 3 EStG). Dies gilt z. B. bei Vermietung von Maschinen, Fabrikgebäuden, bei kurzfristiger Vermietung von Wohnräumen / Hotelzimmern mit entsprechenden Nebenleistungen oder kurzfristige Vermietung von Pkw-Stellplätzen.