Anlage V

Als Selbstläufer lässt sich eine vermietete Immobilie bezeichnen, die vernünftig finanziert ist. Mieteinnahmen und Kosten halten sich die Waage, den lästigen Kleinkram erledigt der Hausverwalter. Die Abschreibung von 2 % führt zu einem steuerlichen Verlust – aber nur auf dem Papier.

Ist die Vermietung auf Dauer angelegt, werden die Verluste ohne Wenn und Aber anerkannt. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (BMF, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04).

Im Alter wirken die Mieteinnahmen wie eine zusätzliche Rente.

♦    Veräußerungsgewinn steuerfrei

Bei einem Verkauf der Immobilie außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Beispiel: Erwerb einer Einzimmerwohnung von 50 qm am Rande einer Großstadt mit guter Verkehrsanbindung.

Anschaffungskosten 115.000 €, Eigenkapital 15.000 € zur Begleichung der Erwerbsnebenkosten, der Rest wird durch einen Bankkredit finanziert. Die Mieteinnahmen decken Zins und Tilgung. Wird die Wohnung nach 10 Jahren für 130.000 € verkauft, beträgt der Veräußerungsgewinn nach Abzug der Restschuld von 70.000 € immerhin 60.000 €. Dies ist bei einem Einsatz von 15.000 € das Vierfache des Eigenkapitals in 10 Jahren.