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4.2.0 Untervermietung / Zeile 22

Anlage V

Andere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können sein Einkünfte aus der Untervermietung von Räumen oder der Vermietung von unbebauten Grundstücken (z. B. Lager-, Kfz-Stellplatz ohne Wohnungsvermietung) oder von möblierten Zimmern oder erhaltene Erbbauzinsen. Berechnen Sie die Einkünfte auf einem besonderen Blatt (Einnahmen abzüglich Ausgaben / Werbungskosten) und übertragen Sie die Einkünfte (Einnahmen ./. Werbungskosten = Einkünfte) in die Zeilen 31-32

♦   Untervermietung

Bei einer Untervermietung  erzielt der Mieter der Wohnung oder des Hauses Einkünfte aus V+V durch Weitervermietung einzelner Räume.  Die Gesamtkosten für die Mietwohnung oder für das gemietete Haus einschließlich der selbst gezahlten Miete sind aufzuteilen in Werbungskosten (für den vermieteten Teil) und in nicht absetzbare Kosten (für den eigengenutzten Teil).

Die Aufteilung muss grundsätzlich nach der Nutz- oder Wohnfläche erfolgen. Die Aufwendungen für Gemeinschaftsräume, die sowohl der eigenen Wohnnutzung des Steuerpflichtigen wie auch der (entgeltlichen) Nutzung durch die Untermieter dienen, werden nach der Zahl der zur Haushaltsgemeinschaft zugehörigen Personen aufgeteilt (BFH, Urteil v. 25.6.2009, IX R 49/08, BFH/NV 2009 S. 2026).

Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung des Steuerpflichtigen sind nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zuzurechnen, wenn ein solcher Raum --als Objekt der Vermietungstätigkeit-- nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und feststeht, dass das vorübergehend leer stehende Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereit gehalten wird (BFH 22.01.2013 - IX R 19/11).

♦   Gewerbliche Einkünfte?

An dieser Stelle wird so ganz nebenbei geprüft, ob Sie vielleicht mit Ihrer Vermietung gewerbesteuerpflichtig werden und damit auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb und nicht aus Vermietung und Verpachtung haben.

Denn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat nur, wer eine schlichte Vermögensverwaltung betreibt, ohne Zusatzleistungen.

Dies bedeutet: Ein Hotelier, der Betreiber eines Altenheims oder eines Wohnheims für Aussiedler/ Asylbewerber bietet außer Wohnraum auch noch Zusatzleistungen an, die zu gewerblichen Einkünften mit Gewerbesteuerpflicht führen. Auch der Betreiber eines Parkhauses oder eines entgeltlichen Parkplatzes für Kurzparker hat Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dasselbe gilt bei hotelmäßiger oder kurzfristiger Vermietung von Ferienwohnungen über die Vermittlung entsprechender Organisationen.

Die Einkünfte sind dann in der Anlage G zu erklären, der eine Gewinnermittlung beizufügen ist.