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1.5.0 Gemischte Nutzung eines vermieteten Gebäudes

Anlage N

Zusammenfassung / Begriff

Im Falle der gemischten Nutzung eines Gebäudes sind in bestimmten Fällen die Aufwendungen in abzugsfähige Werbungskosten und nicht abzugsfähige Aufwendungen aufzuteilen. 

  • Wo liegt das Problem?

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der Selbstnutzung, sind die gebäudebezogenen Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abzugsfähig (BFH Beschluss vom 04.07.1990 - GrS 2-3/88 betr. Schuldzinsen).

Die gesamten  Aufwendungen sind "verhältnismäßig" aufzuteilen und die anteiligen Werbungskosten in den einzelnen Zeilen der Anlage N  "verhältnismäßig zuzuordnen". 

Anteilig bedeutet: Die Aufwendungen  für das Gebäude werden nur in Höhe des Prozentsatzes als Werbungskosten (einschl. AfA) anerkannt, der dem Verhältnis der Vermietung zur Selbstnutzung entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

 ♦   Die Aufteilungsregeln

Zu unterscheiden ist, ob Aufwendungen dem vermieteten Teil / Objekt "direkt zugeordnet" werden können oder ob eine "verhältnismäßige Zuordnung" vorgenommen werden muss. 

  • Direkte Zuordnung: 100 % abzugsfähig

Bestimmte Aufwendungen sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, wenn sie dem vermieteten Gebäudeteil direkt zugeordnet werden können (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG).

Beispiel:  Direkte Zuordnung

Schönheitsreparaturen, Erhaltungsaufwendungen im Sanitärbereich, Fußbodenbelag erneuert = in voller Höhe abzugsfähig. 

  • Verhältnismäßige Zuordnung:  Anteilig abzugsfähig

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Beträgt das Entgelt mehr als 50 %, aber weniger als 66 %, kann das Finanzamt den Vermieter zu einer Überschussprognose auffordern (§ 21 Abs. 2 EStG). 

Fällt die Prognose positiv aus, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig, fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten nur i. H. d. Prozentsatzes abzugsfähig, der dem Verhältnis des gezahlten Mietentgelts zur ortsüblichen Marktmiete entspricht.

Beträgt das Mietentgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, werden Werbungskosten nur anteilig, d. h. in Höhe des Prozentsatzes, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete entspricht, anerkannt.

Bei "verhältnismäßiger Zuordnung" füllen Sie dazu die Zeilen „durch verhältnismäßige Zuordnung ermittelt“ aus.

Beispiel: Verhältnismäßige Zuordnung

Abschreibung, Dachreparatur, Schuldzinsen, Steuern und Versicherungen = anteilig sind nur abzugsfähig.   

Haben Sie die Aufwendungen zum ersten Mal verhältnismäßig aufgeteilt, erläutern Sie bitte den Aufteilungsmaßstab sowie die Zuordnung in einer gesonderten Aufstellung.

  • Berechnung der anteilig abzugsfähigen Werbungskosten

Bei der gemischten Nutzung eines Gebäudes sind die Aufwendungen für den Werbungskostenabzug nach dem Nutzflächenverhältnis aufzuteilen. Nur die Aufwendungen, die anteilsmäßig auf die der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteile entfallen, sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppen) sind i. d. Regel ebenfalls nach dem Nutzflächenverhältnis aufzuteilen. In Sonderfällen kann auch nach der Anzahl der nutzungsberechtigten Personen aufgeteilt werden.