Anlage V

Vor dem Kauf einer Ferienwohnung sollten Sie sich genau überlegen, wie Sie Ihr Domizil nutzen wollen: 

Soll die Ferienwohnung nur für den eigenen Urlaub erworben werden oder zugleich auch als Kapitalanlage dienen? Werden Mieteinnahmen für die Unterhaltung der Ferienwohnung angestrebt? Soll die Ferienwohnung auch als Altersruhesitz genutzt werden? All dies gilt es zu bedenken, wenn der Kauf einer Ferienwohnung ansteht.

Und außerdem:

♦   Art der Ferienwohnung

Eine Ferienwohnung lässt sich leicht verwalten, wenn sie Teil einer Ferienanlage ist oder wenn es sich um Wohneigentum handelt. Der Betreiber der Ferienanlage oder ein professioneller Vermieter kann sich um die Vermietung und den Service kümmern. Es fallen indessen Nebenkosten für die Betreuung und für Gemeinschaftsanlagen an wie z. Beispiel für die Pflege von Gartenlagen, Spielplätzen oder eines Hallenbades.

Handelt es sich um ein einzelnes Haus, müssen Sie sich selbst intensiver um die Immobilie kümmern. Aber auch für die Betreuung eines einzelnen Hauses werden Sie einen professionellen Vermietungsservice finden.

♦   Wer es sich leisten kann, vermietet nicht

Wer eine Ferienwohnung selbst nutzen will, wird durch die Vermietung in der Nutzung eingeschränkt. Denn die Wohnung steht nur zur Verfügung, wenn keine Vermietung geplant ist. Sich spontan für ein Wochenende in der eigenen Ferienwohnung zu entscheiden wird dadurch eingeschränkt. Deshalb gilt: Wer es sich leisten kann, vermietet nicht.

♦   Anschaffungskosten

Unabhängig von der Höhe der Anschaffungskosten können Mieterträge die Gesamtbelastung mindern. Dies gilt sowohl für Luxusimmobilien mit Preisen pro qm von 20.000 € auf Sylt, Norderney oder am Starnberger See bis zu preiswerteren Objekten von 4.000 € z. B. auf Fehmarn. Preiswerter ist es Ausland. Auf dem spanischen Festland, z. B. in Andalusien / Alicante liegen die Preise je qm  zwischen 1.000 € und 2.000 €.

• Glossar

Superreiche mit einer Wohnung in New York, in London, in Monaco oder sonst wo schauen nicht auf den Preis, wenn sie zusätzlich noch irgendwo ein Domizil haben müssen, um auch dort am gesellschaftlichen Leben teilnehmen zu können.

Weniger gut Betuchte, insbesondere, wenn sie noch arbeiten müssen, werden sich überlegen, ob sie für eine Ferienwohnung auf Norderney mit 50 qm Wohnfläche  850.000 € hinblättern wollen.

♦   Risiken

Eine Ferienwohnung muss man sich leisten können, denn es fallen Nebenkosten an und auch die Wertentwicklung ist nicht immer sicher.

Ein Fehlkauf zeigt sich, wenn das Vermieten an Feriengäste gar nicht erlaubt ist, weil die Ferienwohnung in einem reinen Wohngebiet liegt oder Landesgesetze das Vermieten an Feriengäste verbieten.

Ein Fehlkauf droht ebenfalls, wenn die Wohnung als Zweitwohnsitz genutzt werden soll, dauerhaftes Wohnen aber dort nicht erlaubt ist.

Handelt es sich bei der Ferienwohnung um Wohneigentum, kann ein vorliegender Beschluss der Eigentümergemeinschaft das Vermieten an Feriengäste ausschließen.

♦   Finanzen

Wer über genügend Eigenkapital verfügt, kann sich entspannt zurücklehnen. Banken sind bei der Finanzierung einer Ferienwohnung indessen oft zurückhaltend. So wird vielfach eine höhere Eigenkapitalquote gegenüber anderen Immobilien erwartet und es ist mit Zinsaufschlägen zu rechnen.

Darf die Ferienwohnung nicht dauerhaft als Wohnsitz genutzt werden, sind nur wenige Banken bereit, die Immobilie überhaupt zu beleihen. Alternativ kann der Kreditnehmer eine andere Immobilie, die ihm gehört, als Sicherheit beleihen. Sofern die Bonität stimmt, sind indessen viele Banken ohne Einschränkungen auch zur Vollfinanzierung jedweder Ferienimmobilie bereit. 

Wie kann die Finanzierung einer Ferienwohnung aussehen, die ausschließlich vermietet werden soll? Am Anfang stehen nur Schätzwerte.

Bei einem Eigenkapital von (377.000 € - Bankkredit 200.000 € =) 177.000 € ergibt sich eine Rendite von rd. 4.8 %. Nicht übel, wenn die Mieterwartungen eintreffen. 

♦   Steuerliche Fragen

Ob das Finanzamt bei der Nutzung Ihrer Ferienwohnung mit von der Partie ist, hängt von der Nutzung der Immobilie ab.

Wenn Sie Ihre  Ferienwohnung ausschließlich selbst nutzen oder sie Familienangehörigen oder Freunden unentgeltlich überlassen, können Sie sich bei der Steuer zurücklehnen. Für derart genutzte Ferienwohnungen interessiert sich das Finanzamt nicht. 

Wenn Sie die Ferienwohnung indessen an wechselnde Urlaubgäste vermieten, müssen Sie die Einkünfte daraus dem Finanzamt mitteilen. In den ersten Jahren nach Erwerb kann es zu Verlusten kommen, indem die Ausgaben die Einnahmen übersteigen. Das Finanzamt akzeptiert diese Verluste nur dann, wenn Sie mit der Ferienwohnung langfristig einen Überschuss erzielen wollen und können. Dazu darf das Finanzamt von Ihnen eine sog. Überschussprognose verlangen. In dieser Überschussprognose werden über einen Zeitraum von 30 Jahren die voraussichtlichen Einnahmen mit den voraussichtlichen Kosten verglichen.

? Überschuss-Prognose: Begriff eingeben + Suchen antippen.

Drohen aufgrund der Überschussprognose auf lange Sicht Verluste, wertet das Finanzamt die Vermietung als sog. Liebhaberei. Dann wird die Ferienwohnung komplett aus der Steuererklärung gestrichen. Mieten und absetzbare Kosten bleiben unberücksichtigt. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermieten oder wenn Sie die Ferienwohnung zeitweise auch selbst für Ihren Urlaub nutzen. 

Wenn Sie vermieten, teilen Sie dem Finanzamt in der Anlage V Mieteinnahmen und die Kosten mit. Nutzen Sie die Ferienwohnung auch selbst, müssen Sie die Kosten aufteilen. 

Wenn das Finanzamt von Ihnen eine Überschuss-Prognose verlangt, können Sie diese von einem Steuerberater erstellen lassen. Er wird Sie auch dahingehend beraten, wie Sie das Verhältnis zwischen Vermietung und Selbstnutzung optimal gestalten.