Anlage V

♦   Grundsteuerreform

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019 (§§ 218-263 BewG) hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu gestaltet, nachdem das Bundesverfassungsgericht die seit 1935 nicht mehr aktualisierten Einheitswerte und die dadurch nicht zeitgerechte Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat.

Die neue Regelung ist erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahrs 2025 anzuwenden (§ 37 Abs. 1 GrStG). Dafür müssen auf den neuen Hauptfeststellungsstichtag 1.1.2022 für alle unbebauten und bebauten Grundstücke neue Grundsteuerwerte festgestellt werden. Die Erklärungen dazu sind bis 31.10.2022 elektronisch über die ELSTER-Schnittstelle abzugeben, die ab 1.7.2022 zur Verfügung steht.

Jeder Grundstückseigentümer hat vom Finanzamt ein Schreiben erhalten, in dem er zur elektronischen Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts aufgefordert wird. Dieses Schreiben enthalt auch das Aktenzeichen, unter dem das Grundstück im Finanzamt geführt wird, ferner in der Anlage zum Schreiben einen Grundbuchauszug und den für das Ertragswertverfahren wichtigen Bodenrichtwert.

Das Bewertungsgesetz (BewG) und die Abgabenordnung (AO) setzen die Finanzämter in den Stand, sich ein umfassendes Bild über das Vermögen der Steuerpflichtigen zu machen.

Hier zunächst ein Überblick zur Gliederung des Vermögens und wichtige Verfahrensvorschriften. Am Schluss finden Sie ein Beispiel zur elektronischen Abgabe

A. Die Vermögensarten

Soweit Vermögen steuerlich von Bedeutung ist, wird es wegen der unterschiedlichen Bewertung aufgeteilt in die folgenden Vermögensarten

I. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

II. Privates Grundvermögen.

1. Unbebaute Grundstücke Das sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 246 BewG).Bebaute Grundstücke

2. Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (§ 248 BewG). Es gelten folgende Grundstücksarten

a) Einfamilienhäuser

b) Zweifamilienhäuser

c) Wohneigentum

d) Teileigentum

e) Mietwohngrundstücke

f) Geschäftsgrundstücke (Betriebsgrundstücke gehören zum Betriebsvermögen)

g) Gemischt genutzte Grundstücke

h) sonstige bebaute Grundstücke

Zu Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnungen werden wie Einfamilienhäuser bewertet, weil sie – wie Einfamilienhäuser – nach ihrer baulichen Gestaltung nur eine Wohnung enthalten.

III. Betriebsvermögen einschließlich der Betriebsgrundstücke

IV. Privates Kapitalvermögen (wird bei Bedarf festgestellt, z. B. im Erbfall)

V. Sonstiges Vermögen (Gemälde, Schmuck, wird bei Bedarf festgestellt, z. B. im Erbfall)

B. Die Bewertung des privaten Grundvermögens

I. Hauptfeststellung (§ 221 BewG)

Die steuerlichen Werte (Grundsteuerwerte) werden mit den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres im Rahmen einer Hauptfeststellung alle sieben Jahre festgestellt, aktuell auf den 1.1.2022.

II. Neufeststellung (§ 222 BewG)

Innerhalb der sieben Jahre (Hauptfeststellungszeitraum)  werden neue Feststellungen getroffen, wenn sich

1. der Wert geändert hat (Wertfortschreibung), z. B. durch Ausbau eines Einfamilienhauses

2. die Art geändert hat (Artfortschreibung) z, B. durch Errichtung eines Einfamilienhauses auf einem bis dahin unbebauten Grundstück.

3. die Eigentumsverhältnisse sich geändert haben (Zurechnungsfortschreibung) z. B. im Fall der Veräußerung

III. Nachfeststellung (§ 223 BewG)

Der Grundsteuerwert wird innerhalb der sieben Jahre (Hauptfeststellungszeitraum) nachträglich festgestellt, wenn ein Grundstück neu entstanden ist, z. B. durch Abspaltung.

C. Feststellung der Grundsteuerwerte

Die Feststellung der Grundsteuerwerte wird vom Finanzamt nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren vorgenommen (§ 250 BewG).

Auf die Regelungen dazu wird im Rahmen dieser vereinfachten Darstellung nicht näher eingegangen.  

D. Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts 

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist verpflichtend elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln (§ 228 Absatz 6 BewG). Hierfür kann das Portal „Mein ELSTER “ verwendet werden. Die elektronischen Formulare werden ab 1. Juli 2022 im Portal „Mein ELSTER “ bereitgestellt.

Beispiel: Einfamilienhaus / Wohneigentum in NRW

Der Grundstückseigentümer hat vom Finanzamt ein Schreiben erhalten, in dem er zur elektronischen Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts aufgefordert wird. Dieses Schreiben enthalt auch das Aktenzeichen, unter dem das Grundstück im Finanzamt geführt wird, ferner in der Anlage zum Schreiben einen Grundbuchauszug und den für das Ertragswertverfahren wichtigen Bodenrichtwert.

Das Grundstück steht im Alleineigentum einer natürlichen Person.

Es macht für die Abgabe der Erklärung keinen Unterschied, ob die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder vermietet wird. Denn danach wird nicht gefragt. Offensichtlich können die Finanzämter auch auf Daten über das Aktenzeichen buch Grundzugreifen, wie z. B. auf die Größe der Wohnfläche, denn auch danach wird nicht gefragt. 

Das Beispiel entspricht nicht dem vollständigen Formular, denn es werden nur die Zeilen aufgeführt, in denen dem Sachverhalt entsprechend Angaben zu machen sind.  

Wichtig

Es müssen zwei Formulare ausgefüllt werden: Den Hauptvordruck und die Anlage Grundstück. Bevor Sie mit dem Ausfüllen beginnen, müssen die beiden Formulare bestimmt werden, d.h. mit einem Häkchen versehen werden. Sonst können Sie, wenn Sie den Hauptvordruck  ausgefüllt haben, nicht auf die Anlage Grundstück zugreifen und müssen wieder ganz von vorn anfangen. 

Anlagenauswahl 

	Hauptvordruck (GW1)	ankreuzen
	Anlage Grundstück (GW2)	ankreuzen

Hauptvordruck

Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts

	zum 1. Januar	2022
	Aktenzeichen	327/151-3-02027.1

Angaben zur Feststellung

4	Grund der Feststellung	Hauptfeststellung
4	Art der wirtschaftlichen Einheit	bebautes Grundstück (wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens)

Lage des Grundstücks/Betriebs Land- und Forstwirtschaft

5	Straße/Lagebezeichnung	Bergstraße
6	Hausnummer	47
7	Postleitzahl	48369
7	Ort	Saerbeck

Gemarkung(en) und Flurstück(e) des Grundvermögens

Gemarkung beziehungsweise Flurstück

9	Gemarkung	Saerbeck
10	Grundbuchblatt	2681
10	Flur	33
10	Flurstück: Zähler	1273
10	Flurstück: Nenner	0
10	Fläche in qm	388
11	Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil: Zähler	1
11	Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil: Nenner	1
11	Enthalten in der /den in der Anlage Grundstück, Zeile 4 angegebene(n) Fläche(n) des (Teil-)Grundstücks	erste Fläche (Schlüsselwert :1)

Eigentumsverhältnisse

32

Eigentumsverhältnisse

0 Alleineigentum einer natürlichen Person

Eigentümer(innen)/Beteiligte 

41	Laufende Nummer des Eigentümers/der Eigentümerin oder des/derBeteiligten	1
42	Anredeschlüssel	Herrn
43	Vorname/Firma Zeile 1	Karl
44	Name/Firma Zeile 2	Huber
45	Straße	Bergstraße
46	Hausnummer	47
47	Postleitzahl	48369
47	Ort	Saerbeck
50	Steuernummer	327/2084/2850
50	Identifikationsnummer	60825733414

Anteil am Grundstück/Betrieb der Land- und Forstwirtschaft

51	Zähler	1
51	Nenner	1

 

Anlage Grundstück 

zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts

Angaben zur Grundstücksart  

3

Art des Grundstücks

Einfamilienhaus

 Angaben zu Fläche und Bodenrichtwert des (Teil-)Grundstücks 

4	Fläche des Grundstücks in qm	388
4	Bodenrichtwert je qm	140,00

Angaben bei Wohngrundstücken zum Ertragswert

8

Bei Bezugsfertigkeit ab 1949: Baujahr des Gebäudes (Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit)

2006