Aktuelle Seite: Startseite > Inhalt > 13 Anlage V / Vermietung > 2.1.0 Zeile 25-32 Sonstige Einnahmen
Steuern? Mach ich selbst.
Anlage V
Zusammenfassung / Begriff
Neben den Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen (Zeile 12–19) und den umgelegten Nebenkosten (Zeile 20-24) sind auch weitere Nebeneinnahmen steuerpflichtig, die als Sonstige Einnahmen in Zeile 25-31 aufgeführt sind.
Unter Sonstige Einnahmen fallen Einnahmen
Bei nicht erklärten Einnahmen hilft oftmals vor dem Finanzamt die Ausrede: "Ich habe von der Steuerpflicht dieser Einnahmen nichts gewusst". Eine solche Ausrede verfängt indessen nicht, wenn in den Formularen auf die Steuerpflicht ausdrücklich hingewiesen wird.
Einnahmen aus früheren Jahren sind in Zeile 25 anzugeben.
Bei der individuellen Bearbeitung von Steuererklärungen wird vom Finanzamt auch geprüft, ob die abgegebene Steuererklärung mit der Vorjahreserklärung im Einklang steht, d. h. ob die neue Erklärung schlüssig ist.
Beispiel: Sie haben einen Ausfall von Mieteinnahmen in Höhe von 6.000 € zu beklagen, die in der Steuererklärung fehlen. Beim Vergleich mit der Vorjahreserklärung muss der Bearbeiter diesen Umstand klären. Wollen Sie Rückfragen vermeiden, vermerken Sie im Begleitschreiben: Mietausfall 6.000 €. Ein gewissenhafter Bearbeiter fertigt indessen darüber einen Vermerk an mit Wiedervorlage bei der nächsten Steuererklärung. Dann wird er prüfen, ob die Mieten eingegangen sind.
Mietkautionen werden vom Vermieter / Vermögensverwalter für den Mieter verzinslich angelegt. Die Kapitalerträge sind dem Mieter zuzurechnen. Der Vermieter hat dem Mieter die Steuerbescheinigung des Kreditinstituts zur Verfügung zu stellen (§ 34 Abs. 1 und 3 AO), damit er den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.
Mietkautionen, die bei Auszug des Mieters an diesen nicht oder nicht in voller Höhe zurückgezahlt werden, sondern mit ausstehenden Mieten, abzurechnenden Nebenkosten oder Beschädigungen des Mieters verrechnet werden, gehören zu den in Zeile 15 einzutragenden steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Mietvorauszahlungen für einen Zeitraum bis zu fünf Jahren sind in dem Kalenderjahr zu versteuern, in dem sie vereinnahmt worden sind. Werden Mietvorauszahlungen für mehr als fünf Jahre geleistet, kann der Steuerpflichtige sie auf den Zeitraum verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird (§ 11 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Als vereinnahmte Miete ist dabei jeweils die tatsächlich gezahlte Miete zuzüglich des anteiligen Vorauszahlungsbetrags anzusetzen.
Baukostenzuschuss vom Mieter
Hat der Mieter einen Baukostenzuschuss zur Herstellung des gemieteten Gebäudes oder der Mieträume geleistet oder lässt der Mieter die Mieträume auf seine Kosten wieder herrichten und einigt er sich mit dem Vermieter, dass die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch, der i. d. R. durch Anrechnung des vom Mieter aufgewandten Betrags (Mieterzuschuss) auf den Mietzins wie eine Mietvorauszahlung verrechnet wird (R 21.5 EStR).
Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln zur Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen sowie Aufwendungszuschüsse, z. B. zur Minderung der Zins- und Mietbelastungen, sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtige Einnahmen.
Zuschüsse, die eine Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis darstellen (z. B. Zuschüsse nach dem Wohnraumförderungsgesetz), können auf die Jahre des Bindungszeitraumes verteilt werden (machen Sie hierzu Angaben in einer gesonderten Aufstellung).
Einnahmen aus der Nutzung des Grundstücks aus Garagenvermietung sind steuerpflichtig (FG Münster Urteil vom 17.01.2012 - 1 K 1936/09 E).
Ebenfalls steuerpflichtig sind Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen, z. B. an Hauswänden und aus der Vermietung von Grund und Boden für Kioske, desgleichen die Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücksteilen für Stromtrassen, Mobilfunkantennen, Windkraft- oder Solaranlagen und WLAN-Hotspots.
Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehört auch die vom Mieter bezahlte und vom Vermieter vereinnahmte Umsatzsteuer, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat (§ 9 UStG i. V. mit § 4 Nr. 12 UStG), Auch die vom Finanzamt an den Steuerpflichtigen überwiesene Umsatzsteuer ist als Einnahme zu erfassen. Dabei handelt es sich i. d. R. um die erstattete Vorsteuer aus der Herstellung eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes, aus Handwerkerrechnungen oder aus anderen Leistungen.
Dies bedeutet: Die Vermietung eines Gebäudes wird als unternehmerische Tätigkeit betrachtet und fällt damit unter die Umsatzsteuer, weil sie nachhaltig erfolgt (§ 2 UStG). Die Vermietung ist allerdings umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Also ist für Vermieter prinzipiell umsatzsteuerlich nichts zu veranlassen.
Der Vermieter kann aber unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerfreiheit verzichten. Dann sind die Mieteinnahmen mit 19 % zu versteuern. Das nennt man Optieren zur Umsatzsteuer. Dazu muss der Mieter aber selbst ein Unternehmer sein, der die Mietsache zu unternehmerischen Zwecken nutzt. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken ist also eine Option zur Umsatzsteuer nicht möglich.
Der Kniff bei der Sache: Haben Sie zur Umsatzsteuer optiert, erhalten Sie die bei der Herstellung und Instandhaltung des Gebäudes von Ihnen gezahlten Vorsteuerbeträge vom Finanzamt sofort in voller Höhe zurück.
Guthabenzinsen aus Bausparverträgen gehören z. B. zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn alleiniger Zweck des Vertragsabschlusses die Erlangung des Baudarlehens und die Verwendung der Kreditmittel zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist. In diesen Fällen sind die Zinsen aus dem Bausparguthaben Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (BFH Urteil vom 08.02.1983 - VIII R 163/81).