Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Sind die Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung höher als die Einnahmen, stellt sich ein Verlust ein, der einkommensmindernd berücksichtigt werden kann.

Bei der Einkommensminderung durch Verlust gibt es 2 Arten, diese zu berücksichtigen:

1. Verlustausgleich / Verrechnung bei den Einkünften
2. Verlustabzug durch Verlustrücktrag oder Verlustvortrag (§ 10d EStG) 

Zunächst werden Verluste im Rahmen des Verlustausgleichs berücksichtigt, indem sie mit positiven Einkünften ausgeglichen werden (§ 2 Abs. 3 EStG).

• Verlustabzug / wie Sonderausgaben

Nicht ausgeglichene Verluste im laufenden Jahr (Gesamtbetrag der Einkünfte nach § 2 Abs. 3 EStG negativ)  können im Rahmen des Verlustabzugs (§ 10d EStG) in die zwei vorangegangenen Jahre  zurückgetragen (Verlustrücktrag) oder in künftige Jahre vorgetragen werden (Verlustvortrag). 

Der am Schluss eines Veranlagungszeitraums  verbleibende Verlustvortrag ist gesondert festzustellen.

• Anerkennung von Verlusten

Für den Abzug von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung ist es notwendig, dass Sie die  Absicht haben, aus der Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Andernfalls kann das Finanzamt die Vermietungstätigkeit als "Liebhaberei" einstufen. Dann werden Verluste nicht mehr anerkannt. In Zweifelsfällen fordert das Finanzamt eine Überschuss-Prognose an.

Überschuss-Prognose

Als Mieteinnahmen und Grundstückskosten für den Prognosezeitraum sind Schätzwerte anzusetzen. Hierbei können die durchschnittlichen Werte der letzten 5 Jahre verwendet werden.

In die Prognoseberechnung dürfen nur Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG einfließen (2 / 3 % der Anschaffungs- / Herstellungskosten für das Gebäude). Dies gilt indessen nicht bei befristeter Vermietung (BFH, 25.6.2009, IX R 24/07).

Als Instandhaltungskosten für künftige Jahre können die Werte nach § 28 der Zweiten Berechnungs-VO nach dem Wohnungsbaugesetz (II. BV) angesetzt werden. Diese liegen im Jahr je nach Baujahr zwischen 7.10 € bis 11.50 € je qm Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 II. BV). Zinsbelastungen sind je nach den vorliegenden Darlehensbedingungen ebenfalls zu berücksichtigen.

Die sich so ergebenden Ergebnisse der letzten 5 Jahre werden auf den Rest des 30-jährigen Prognosezeitraums hochgerechnet.

Prognose-Berechnung

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• Allzu günstige Miete führt zu Liebhaberei

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich (steuerlich unbedenklich), wenn der Mietzins mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten (einschl. AfA) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Beträgt das Entgelt zwar mehr als 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, fordert das Finanzamt eine Überschuss-Prognose an. 

• Verluste bei mehrjähriger Renovierung 

Eine mehrjährige Renovierung zur Fertigstellung einer Wohnung kann ein Beweisanzeichen dafür sein, dass die Absicht fehlt, aus der Immobilie einen positiven Überschuss zu erzielen (BFH Urteil v. 31.1.2017, IX R 17/16). Dann streicht das Finanzamt die Kosten. Es kommt auf die Umstände an, wie das Finanzamt in diesen Fällen entscheidet.