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Tipp 120 Werbungskosten / Basis

Anlage V

⇒   Werbungskosten

Werbungskosten sind Aufwendungen, die mit derzeitigen oder künftigen Mieteinnahmen im Zusammenhang stehen (§ 9 EStG). Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, ergeben sich Verluste, die sich steuermindernd auswirken können. Besonders interessant sind Werbungskosten, die nur auf dem Papier stehen, z. B. Abschreibungen auf das Gebäude.

⇒   Vergebliche Aufwendungen absetzbar

Kommt ein Vorhaben wie z. B. der Erwerb eines Mietwohngrundstücks nicht zum Abschluss, sind die dafür angefallenen Aufwendungen als vergebliche Werbungskosten absetzbar (BFH-Urteil vom 07.06.2006 - IX R 45 / 05).

Vergebliche Aufwendungen auf die Anschaffung von unbebautem Grund und Boden (Baugrundstück) sind indessen nicht als Werbungskosten abziehbar (BFH Urteil vom 28.09.2010 - IX R 37 / 09), weil bei einem Baugrundstück die künftige Nutzung noch völlig offen ist. Deshalb ist ein Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung nur möglich, wenn sich die Aufwendungen auf die Anschaffung eines bebauten Grundstücks beziehen.

⇒   Was tun bei Drittaufwand?

Aufwendungen sind nur absetzbar, wenn sie der Steuerzahler selbst getragen hat. Wenn indessen ein Dritter die Aufwendungen für den Steuerzahler geleistet hat, kann der Steuerzahler die Aufwendungen absetzen, wenn sie mit seinen Einkünften im Zusammenhang stehen. Man spricht von abgekürztem Zahlungsweg bzw. absetzbarem Drittaufwand, BFH Urteil vom 15.11.2005 - IX R 25 / 03.

Sachverhalt: Anstelle des Vermieters beauftragte dessen Vater im Interesse seines Sohnes Handwerker damit, Erhaltungsarbeiten durchzuführen und beglich die auf seinen ―des Vaters― Namen ausgestellten Rechnungen. Die Aufwendungen des Vaters kann der Sohn als Werbungskosten geltend machen (Verkürzter Rechts- und Zahlungsweg).

Die Richter führten dazu aus: Im Streitfall stehen die Erhaltungsaufwendungen, um die es hier geht, mit der vom Kläger verwirklichten Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang. Allerdings hat nicht der Kläger, sondern ein Dritter, nämlich der Vater des Klägers die Kosten getragen, indem er im Interesse des Klägers mit den Handwerkern Verträge abschloss und die auf ihn lautenden Rechnungen bezahlte. Das hindert die Abziehbarkeit dieser Aufwendungen als Werbungskosten in der Person des Klägers aber nicht.

aa) Nur solche Aufwendungen können als Werbungskosten abgezogen werden, welche die persönliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen mindern. Dabei ist die Herkunft der Mittel für den Ausgabenabzug nicht So kann der Steuerpflichtige Aufwendungen selbst dann abziehen, wenn ein Dritter ihm den entsprechenden Betrag zuvor geschenkt hat, oder ―statt ihm den Geldbetrag unmittelbar zu geben― in seinem Einvernehmen seine Schuld tilgt.

bb) Die Aufwendungen sind aber nicht nur im Fall der Abkürzung des Zahlungswegs dem Steuerpflichtigen zurechenbar, sondern ebenso, wenn der Dritte im eigenen Namen für den Steuerpflichtigen einen Vertrag abschließt und aufgrund dessen auch selbst die geschuldete Zahlung leistet. Auch in diesem Fall des abgekürzten Vertragswegs wendet der Dritte dem Steuerpflichtigen Geld zu und bewirkt dadurch zugleich seine Entreicherung, indem er mit der Zahlung an den Leistenden den Vertrag erfüllt.

⇒   Mieter mit ins Boot nehmen

Zum vorausschauenden Planen und Handeln gehört, den Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen mit ins Boot zu nehmen (§ 559 BGB). Sie können die Jahresmiete um 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen und die Kosten zugleich als Werbungskosten absetzen. Dabei müssen Sie einige Regeln beachten, die sich aus dem BGB ergeben, so unter anderem den Mieter vorher informieren. Bei Wärmedämmung dürfen Sie sogar die Kosten für das nachträgliche Verklinkern in die Mieterhöhung einbeziehen (AG Düsseldorf, Az. 20 C 1848 / 06).

Abschließend zwei kleine Tipps:

Tipp 1: Zahlung am Jahresende drückt die Steuerlast

Zu den eisernen Regeln im Steuerrecht gehört das so genannte Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG): »Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind«. Das kann auch eine Vorauszahlung auf eine abzugsfähige Ausgabe sein. So drückt z. B. die Vorauszahlung von 20.000 € an einen Dachdecker vor Ablauf des Kalenderjahres die Steuerlast um 8.000 €, einen Steuersatz von 40 % vorausgesetzt.

Oder Sie schaffen es, dass die Dachreparatur noch bis Jahresende über die Bühne geht.

Tipp 2: Vorausschauend planen und handeln

Wer nach längerer Vermietungszeit seine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen will, wird bei dieser Gelegenheit das Gebäude nicht nur gründlich sanieren, sondern vielleicht auch die Ausstattung den persönlichen vielleicht gehobenen Wünschen anpassen wollen. Indem er vorausschauend all das erneuert, was so richtig ins Geld geht: Nicht nur Schönheitsreparaturen vornehmen, sondern vielleicht gleichzeitig auch Bad, Fenster, Türen, Heizung, Gastherme, Bodenbeläge etc. in die Renovierung einbeziehen.

Dies alles kann mit Unterstützung des Fiskus geschehen, wenn die Aufwendungen noch in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem die Immobilie – ganzjährig – vermietet war. Der Vermieter macht vorher noch Renovierungskosten geltend, ohne dass der spätere Eigenbedarf aktenkundig ist. Der Bearbeiter wird die Aufwendungen also routinemäßig abhaken.

Viele Vermieter scheuen indessen die misslichen Umstände, die mit der Renovierung einer noch vermieteten Immobilie verbunden sind und bestellen die Handwerker erst, wenn der Mieter das Haus oder die Wohnung geräumt hat. Wer so handelt, muss damit rechnen, dass der Fiskus die Renovierungskosten streicht. Begründung: Ohne Mieteinnahmen keine Werbungskosten (FG Saarland v. 11. 12. 1997 - 2 K 29 197). Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass er die Renovierungsaufwendungen in der Absicht getätigt habe, das Anwesen zu vermieten, so die Finanzrichter.