Steuertipps

Einleitung

Der folgende Steuertipp sieht die unentgeltliche Übertragung oder den Verkauf eines Eigenheims an einen nahen Angehörigen, z. B. an ein leibliches Kind, vor und an die anschließende Vermietung zurück an die Eltern. 

♦   Verkauf des Eigenheims an die eigenen Kinder 

Der Verkauf des Eigenheims an die eigenen Kinder und an die anschließende Vermietung zurück an die Eltern kann unter bestimmten Umständen für beide Seiten steuerlich von Vorteil sein.

Verkaufen die Eltern Ihnen ihr Eigenheim und bleiben die Eltern weiterhin als Mieter darin wohnen, können Sie als Vermieter das Haus auf Kosten des Fiskus renovieren. Ihnen winken lohnende Steuerersparnisse. 

Beispiel: Sie erwerben das renovierungsbedürftige Eigenheim Ihrer Eltern. Vereinbart wird, dass die Eltern in dem Eigenheim weiterhin als Mieter wohnen bleiben.

Als Vermieter können Sie nun das Eigenheim mit Hilfe des Fiskus renovieren. Die Renovierungskosten sind bei Ihnen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig und können zu einem dicken Verlust aus Vermietung und Verpachtung führen, den Sie mit Ihren anderen Einkünften verrechnen können (§ 2 Abs. 3 EStG). Dabei sollten Sie allerdings die sog. 15 %-Grenze beachten.

Dies bedeutet: Nicht abzugsfähig sind Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung eines zu Wohnzwecken vermieteten Gebäudes, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten / § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

? 15 %-Grenze: Begriff eingeben + Suchen antippen

Ihre Eltern könnten hingegen nur, wenn sie Eigentümer bleiben, für Renovierungskosten haushaltsnahe Handwerkerleistungen geltend machen und würden dafür eine Steuerermäßigung bis zu 1.200 € erhalten (§ 35a Abs. 3 EStG). Wenn die Eltern indessen keine Steuern zahlen, kommt auch diese Möglichkeit nicht in Betracht, weil die Steuerermäßigung nur abgezogen wird, wenn die Eltern tatsächlich Steuern gezahlt haben.

♦   Art der Finanzierung: Rentenbasis oder Kapitalbasis

Der Erwerb kann auf Kapitalbasis oder auf Rentenbasis vollzogen werden. Eleganter von beiden ist die Abwicklung auf Rentenbasis, weil dafür kein Kapital benötigt wird. Sie können als Erwerber zusätzlich zu den Renovierungskosten den sog. Ertragsanteil der Rentenzahlungen als Werbungskosten abziehen. In entsprechender Höhe haben Ihre Eltern wiederkehrende Bezüge durch die Rente, die sie versteuern müssen. Mit Hilfe der Rentenbezüge können die Eltern die  Mietzahlungen an Sie als Vermieter leisten.

• Für den Erwerb auf Rentenbasis spricht

Es muss kein Kapital fließen, die Finanzierung lässt sich leicht über einen Rentenvertrag lösen.

Damit das Finanzamt den Kaufvertrag als unbedenklich absegnet, sollte im Kaufvertrag konsequent die Verkaufsabsicht unterstrichen werden. Der Vertrag sollte also als "Kaufvertrag", nicht als Übergabevertrag, die Vertragspartner entsprechend als Käufer und Verkäufer, nicht als Übernehmer und Übergeber bezeichnet werden. Dadurch wird erreicht, dass das Finanzamt von einem entgeltlichen Erwerb ausgeht und nicht von einer Vermögensübertragung nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG (Abzug als Sonderausgaben).