Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten (II.BV) erhebt, sind durch das jeweilige Mietverhältnis veranlasst und gehören zu den Einnahmen bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (BFH Beschluss vom 27.07.1999 - IX B 44/99).

Die einzutragenden Umlagen setzen sich zusammen aus den Vorauszahlungen, vermindert um Rückzahlungen für das Vorjahr und erhöht um Nachzahlungen für das Vorjahr. 

Soweit Umlagen aus dem Vorjahr an die Mieter zurückgezahlt worden sind, ist der einzutragende Betrag für das Veranlagungsjahr zu vermindern, soweit Umlagen für das Vorjahr nachzuzahlen sind, ist der einzutragende Betrag zu erhöhen.

• Betriebskosten des Vermieters

Die vom Vermieter gezahlten Betriebskosten kann dieser in Zeile 72-74 als Werbungskosten geltend machen.

♦   Umlagefähige Betriebskosten

Einmal im Jahr müssen Vermieter ihren Mietern eine Nebenkostenabrechnung zusenden. Nach der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 – BGBl Teil I 2003 S. 2346 sind umlagefähig insbesondere Kosten für die Zentralheizung, Frischwasser / Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kaminkehrer, Hausbeleuchtung, Wartung von Heizung und Fahrstuhl, Hausmeister, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Satellitenschüssel, Kabelfernsehen.

Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören die Verwaltungskosten, z. B. Kosten für den Hausmeister oder für die Hausverwaltung (Nebenkostenabrechnung. Sie sind zwar als Werbungskosten abzugsfähig, aber nicht umlagefähig.

Die Umlagen, verrechnet mit Erstattungen, sind in den Zeilen 13 und 14 einzutragen. 

Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung ergibt sich regelmäßig eine Nachzahlung oder eine Erstattung. Dabei ist wie folgt zu verfahren:

Der vom Mieter nachgezahlte Betrag ist der vorausgezahlten Umlage hinzuzurechnen. Erstattungen an den Mieter für Umlagen des Vorjahres sind von der vorausgezahlten Umlage abzuziehen.

Beispiel:

Im Kalenderjahr 01 betragen die vorausgezahlten Umlagen (mtl. 150 € x 12 Monate =) 1.800 €. Zusätzlich hat der Mieter gem. der Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr 00 eine Nachzahlung  Höhe von 220 € geleistet. Zusammen hat der Mieter im Jahr 01 Umlagen in Höhe von 2.020 € gezahlt.

Anlage V

⇒   Pauschalmiete

Sind im Mietvertrag keine Mietnebenkosten vereinbart, liegt eine Pauschalmiete (Bruttomiete) vor. Bei der Pauschalmiete sind alle Betriebskosten im Mietpreis enthalten. Die Pauschalmiete soll sämtliche Kosten abdecken. Gleichwohl muss der Vermieter auch bei dieser Art der Miete die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgung anteilig nach Verbrauch auf die Mieter umlegen und dazu eine Nebenkostenabrechnung erstellen (Heizkostenverordnung).

Dies gilt indessen nicht bei einem vermieteten Einfamilienhaus und bei einem Zweifamilienhaus, wenn eine der Wohnungen der Vermieter selbst bewohnt (BGH 19.07.2006 - VIII ZR 212/05)

Quelle: § 21 EStG; Betriebskostenverordnung i. d. Fassung vom 25.11.2003; § 560 BGB

⇒   Praktischer Fall

♦   Hausgeldabrechnung per 31.12. 20..

Objekt:.../ Wohnung Nr. ../ Eigentümer.../ Wohnfläche .../ Anteil 20.96 Tausendstel

♦  Abrechnung mit dem Mieter

Umlagefähige Betriebskosten für 20..                                             1.128.52 €

./. geleistete Vorauszahlungen                                                        1.200.00 €

Erstattung                                                                                             71.48 €

• Einsicht in die Belege

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung nach § 259 Abs. 1 BGB erstreckt sich nicht nur auf die Rechnungen, sondern auch auf die zugehörigen Zahlungsbelege (BGH Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19).

Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege. Nur mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter umfassend in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen.