Anlage V

Einleitung

Umlagen und Nebenentgelte wie z. B. Wasser, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Zentralheizung, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten (II.BV) erhebt, sind durch das jeweilige Mietverhältnis veranlasst und gehören zu den Einnahmen bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (BFH Beschluss vom 27.07.1999 - IX B 44/99).

• Angaben zu Umlagen

Tragen Sie in Zeile 20 bitte die laufend vereinnahmten Umlagen immer in voller Höhe ein (z. B. die von Ihren Mietern monatlich an Sie gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen). Dies gilt auch dann, wenn die Mieter die von Ihnen geschuldete Zahlung bestimmter Nebenkosten übernehmen.

Sie haben die laufend vereinnahmten Umlagen mit Ihren Mietern abgerechnet (z. B. durch eine Nebenkostenabrechnung)?

Dann tragen Sie bitte die sich auf Grund der Abrechnung von Ihren Mietern im Jahr 2025 an Sie geleistete Nachzahlung oder die von Ihnen an Ihre Mieter gezahlte Erstattung in Zeile 21 ein. Diese ergeben sich regelmäßig aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2024.

Für die entsprechenden Angaben bei einer Vermietung an Angehörige nutzen Sie bitte die Zeilen 22 und 23.

Sie haben mit Ihren Mietern keine Neben- und / oder Betriebskosten gesondert vereinbart? Dann tragen Sie bitte in Zeile 24 eine „1“ ein.

• Betriebskosten des Vermieters

Die vom Vermieter gezahlten Betriebskosten kann dieser in Zeile 72-74 als Werbungskosten geltend machen.

♦   Umlagefähige Betriebskosten

Einmal im Jahr müssen Vermieter ihren Mietern eine Nebenkostenabrechnung zusenden. Nach der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 – BGBl Teil I 2003 S. 2346 sind umlagefähig insbesondere Kosten für die Zentralheizung, Frischwasser / Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kaminkehrer, Hausbeleuchtung, Wartung von Heizung und Fahrstuhl, Hausmeister, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Satellitenschüssel, Kabelfernsehen.

Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören die Verwaltungskosten, z. B. Kosten für den Hausmeister oder für die Hausverwaltung (Nebenkostenabrechnung. Sie sind zwar als Werbungskosten abzugsfähig, aber nicht umlagefähig.

Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung ergibt sich regelmäßig eine Nachzahlung oder eine Erstattung. Dabei ist wie folgt zu verfahren:

Der vom Mieter nachgezahlte Betrag ist der vorausgezahlten Umlage hinzuzurechnen. Erstattungen an den Mieter für Umlagen des Vorjahres sind von der vorausgezahlten Umlage abzuziehen.

Beispiel:

Im Kalenderjahr 01 betragen die vorausgezahlten Umlagen (mtl. 150 € x 12 Monate =) 1.800 €. Zusätzlich hat der Mieter gem. der Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr 00 eine Nachzahlung  Höhe von 220 € geleistet. Zusammen hat der Mieter im Jahr 01 Umlagen in Höhe von 2.020 € gezahlt.

Anlage V

 

⇒   Pauschalmiete

Sind im Mietvertrag keine Mietnebenkosten vereinbart, liegt eine Pauschalmiete (Bruttomiete) vor. Bei der Pauschalmiete sind alle Betriebskosten im Mietpreis enthalten. Die Pauschalmiete soll sämtliche Kosten abdecken. Gleichwohl muss der Vermieter auch bei dieser Art der Miete die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgung anteilig nach Verbrauch auf die Mieter umlegen und dazu eine Nebenkostenabrechnung erstellen (Heizkostenverordnung).

Dies gilt indessen nicht bei einem vermieteten Einfamilienhaus und bei einem Zweifamilienhaus, wenn eine der Wohnungen der Vermieter selbst bewohnt (BGH 19.07.2006 - VIII ZR 212/05)

Quelle: § 21 EStG; Betriebskostenverordnung i. d. Fassung vom 25.11.2003; § 560 BGB

♦   Tipp Heizkosten Obergrenze vereinbaren

Es kann vorkommen, dass der Vermieter bei einer Pauschalmiete draufzahlt, wenn der Mieter nicht auf die Heizkosten achtet und nach dem Motto verfährt: "Heizung auf und Fenster auf". Dann ist die Wohnung gut gelüftet und zugleich warm, geht aber ins Geld. 

Sie können den Mieter daran erinnern, dass Heizen Geld kostet und bei den Heizkosten eine Obergrenze vereinbaren, z. B. max. 150 € im Monat, was darüber hinausgeht wird 50:50 geteilt. 

⇒   Praktischer Fall

♦   Hausgeldabrechnung per 31.12. 20..

Objekt:.../ Wohnung Nr. ../ Eigentümer.../ Wohnfläche .../ Anteil 20.96 Tausendstel

Umlagefähige Betriebskosten, Ihr Anteil 20.96 Tausendstel	1.128.52 €
Heizung, Wasserversorgung, Entwässerung, Niederschlagswasser, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Allgemeine Stromkosten, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung/Putzmittel, Hausmeister, Gebühren Kabelanschluss
+ Nicht umlagefähige Betriebskosten, Ihr Anteil 20.96 Tausendstel	437.98 €
Reparaturen, Bankgebühren, Verwaltervergütung, Garagenkosten, Instandsetzungsrücklage, Barauslage
Gesamtkosten	1.566.48 €

♦  Abrechnung mit dem Mieter

Umlagefähige Betriebskosten für 20..                                             1.128.52 €

./. geleistete Vorauszahlungen                                                        1.200.00 €

Erstattung                                                                                             71.48 €

• Einsicht in die Belege

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung nach § 259 Abs. 1 BGB erstreckt sich nicht nur auf die Rechnungen, sondern auch auf die zugehörigen Zahlungsbelege (BGH Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19).

Dies bedeutet:  Nur mit Hilfe der Rechnungen und der Zahlungsbelege  wird der Mieter umfassend in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen.