Aktuelle Seite: Startseite > Inhalt > 13 Anlage V / Vermietung > 2.7.8 Zeile 54 Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen
Steuern? Mach ich selbst.
Anlage V
Zusammenfassung / Begriff
Erhaltungsaufwendungen setzen begrifflich voraus, dass etwas bereits Bestehendes instand gesetzt, instand gehalten oder zeitgemäß modernisiert wird. Ob die Maßnahmen technisch oder wirtschaftlich notwendig sind, ist steuerlich ohne Bedeutung.
Erhaltungsaufwendungen sind im Kalenderjahr der Bezahlung in voller Höhe abzugsfähig (§ 11 EStG), wohingegen Herstellungskosten nur im Wege der Abschreibung berücksichtigt werden (§ 9 Abs. 5 EStG i. V mit § 7 Abs. 4 EStG). Die Abgrenzung zwischen beiden hat in der Praxis eine große Bedeutung.
Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen für Maßnahmen, mit denen
Reichen Sie bitte über die von Ihnen geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen eine Einzelaufstellung nur auf Anforderung des Finanzamts ein, in der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind.
♦ 15 %-Grenze
Erhaltungsaufwendungen, die auf innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführten Baumaßnahmen beruhen, erhöhen als anschaffungsnahe Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes, wenn sie insgesamt mehr als 15 % (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen (6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Hierzu gehören aber nicht Erweiterungsaufwendungen sowie jährlich üblicherweise anfallender Erhaltungsaufwand (z. B. Wartungsaufwand).
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⇒ Liste der Erhaltungsaufwendungen
Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören:
Auf den Zustand oder die Brauchbarkeit der erneuerten Teile, Einrichtungen oder Anlagen kommt es dabei grundsätzlich nicht an. Auch wenn diese noch nicht verbraucht sind, liegt in der Regel Erhaltungsaufwand vor.
Abbruchkosten eines Gebäudes stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar, wenn der Restwert des abgebrochenen Gebäudes durch eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung abgeschrieben werden kann.
♦ Höheren Standard herbeigeführt
Aufwendungen für Baumaßnahmen, die die Wohnung oder das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, Herstellungs- oder Anschaffungskosten dar. Sie sind daher nicht als Erhaltungsaufwendungen abziehbar. Für den Standard eines Wohngebäudes ist in diesem Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster ausschlaggebend (BMF, 18.7.2003, IV C 3 - S 2211 - 94/03).
Dis bedeutet: Wenn ein Bündel von Maßnahmen zentraler Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster) in mindestens drei Merkmalen zu einem höheren Standard als bisher führt, liegen keine Erhaltungsaufwendungen vor (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, IV C 3 - S 2211 - 94 / 03, Tz 10).
Folge: Die Aufwendungen sind als nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur über die Abschreibung absetzbar. Für den Standard eines Wohngebäudes ist in diesem Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität der Heizungs–, Sanitär– und Elektroinstallation und der Fenster ausschlaggebend.
Tipp: Die Beweislast für die Tatsachen, die eine Behandlung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, trägt das Finanzamt. Sie als Steuerzahler trifft lediglich eine erhöhte Mitwirkungspflicht (§ 90 Abs. 1 Satz 3 AO) und dazu müssen Sie erst mal gebeten werden. Wenn der maßgebliche Zustand des Wohngebäudes nicht sicher festgestellt werden kann, darf das Finanzamt nicht aus Indizien auf die Hebung des Standards eines Gebäudes und somit auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten schließen.
Es kommt also darauf an, die Renovierung als nicht allzu auffällig escheinen zu lassen.
♦ Verteilung auf mehrere Jahre / Anlage V Zeile 42-46
Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b EStDV). Voraussetzung hierfür ist, dass die Grundfläche der Räume des Gebäudes, die Wohnzwecken dienen, mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt.
Auf die absolute Höhe der Aufwendungen kommt es nicht an.
Unabhängig von der Art der Nutzung können Aufwendungen zur Erhaltung eines Gebäudes ebenfalls auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, wenn es sich um Aufwendungen handelt
♦ Instandhaltungsrücklage
Von den Inhabern von Eigentumswohnungen werden Aufwendungen zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum erhoben (§ 16 Abs. 2 WEG). Aus der Instandhaltungsrücklage werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Reparaturen etc. finanziert.
Beiträge zur Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht bereits zum Zeitpunkt der Abführung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, sondern erst bei Verausgabung der Beträge für Erhaltungsmaßnahmen.
Dies bedeutet:
Die geleisteten Beträge können beim einzelnen Wohnungseigentümer steuerlich erst dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen, die die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bezwecken oder durch sie veranlasst sind, verausgabt hat (LfSt Bayern, 23.11.2007, S 2211 - 14 St 32/St 33).