Anlage V

Einleitung

Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn an einem Gebäude etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird. Es kommt nicht darauf an, ob die Arbeiten unbedingt erforderlich waren. Erhaltungsaufwendungen sind im Jahr der Zahlung abzugsfähig.

♦   Größere Aufwendungen verteilen

Sie können größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung). Voraussetzung ist, dass die Grundfläche der Räume des Gebäudes, die zu Wohnzwecken dienen, mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt.

Unabhängig von der Art der Nutzung können Sie größere Aufwendungen zur Erhaltung eines Gebäudes ebenfalls auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen. Hierbei muss es sich um Aufwendungen handeln

• für Maßnahmen aufgrund eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots der Gemeinden i. S. d. § 177 BauGB (§ 11a EStG),
• für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung ich die Eigentümerin oder der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (§ 11a EStG) und / oder
• zur Erhaltung von Baudenkmalen (§ 11b EStG).
  

♦   Erhaltungsaufwendungen als Herstellungskosten

Erhaltungsaufwendungen, die auf innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführten Baumaßnahmen beruhen, können als anschaffungsnahe Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes erhöhen. Voraussetzung dafür ist, dass die Erhaltungsaufwendungen insgesamt mehr als 15 % (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen. Hierzu gehören aber nicht
die Kosten für Erweiterungen sowie jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwand (z. B. Wartungsaufwand).

♦   Höherer Standard durch Erhaltungsaufwendungen

Sie hatten Aufwendungen für Baumaßnahmen, die die Wohnung oder das Gebäude auf einen höheren Standard bringen?
Dann stellen diese Aufwendungen Herstellungs- oder Anschaffungskosten dar. Sie können diese nicht als Erhaltungsaufwendungen geltend machen. Für den Standard eines Wohngebäudes ist in d iesem Zusammenhang vor allem

die Ausstattung und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie
der Fenster ausschlaggebend.

♦   Nach Erwerb funktionstüchtige Teile wiederherstellen 

Sie hatten Aufwendungen für Baumaßnahmen nach dem Erwerb eines Gebäudes, um funktionsuntüchtige Teile wiederherzustellen?
Dann gehören diese Aufwendungen zu den Anschaffungskosten, wenn die Teile für die Nutzung unerlässlich sind (z. B. bei einer defekten Heizung oder bei Unbewohnbarkeit aufgrund von Wasser- oder Brandschäden).

Dies gilt auch für Aufwendungen für Baumaßnahmen, die Ihnen im Zusammenhang mit einer
Nutzungsänderung entstanden sind. Diese rechnen Sie bitte den Anschaffungskosten zu, soweit sie vor der erstmaligen Nutzung entstanden sind (z. B. Umbau einer Wohnung in ein Büro).

♦   Erhaltungsrücklage bei Wohneigentum 

Beiträge zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können Sie nicht bereits zum Zeitpunkt der Abführung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, sondern erst dann, wenn das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird.

♦   Nachweise

Kopien der Nachweise sowie eine Einzelaufstellung über die Erhaltungsaufwendungen reichen Sie bitte nur auf Aufforderung Ihres Finanzamtes ein.

⇒   Liste der Erhaltungsaufwendungen

Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören:

1. Ersatz von mit Kohle beheizten Einzelöfen durch Elektro-Speicheröfen, Umstellung einer Zentralheizung von Öl- auf Koksfeuerung, Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Einzelofenheizung, Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung;
2. Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten;
3. Ersatz eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen Fahrstuhl;
4. Neueindeckung des Daches;
5. Aufwendungen für den Anschluss an die Kanalisation als Ersatz für eine Sickergrube oder eine eigene Kläranlage und sogenannte Ergänzungsbeiträge, die für bereits an die Kanalisation angeschlossene Grundstücke im Zusammenhang mit der Modernisierung der gemeindlichen Abwasserbeseitigungsanlagen entrichtet werden (BFH-Urteile vom 13.9.1984 - BStBl 1985 II S. 49 und vom 4. 11. 1986 - BStBl 1987 II S. 333); entsprechendes gilt für Aufwendungen für andere Erschließungsmaßnahmen, die eine bereits vorhandene Anlage ersetzen, z. B. Anschluss eines mit Wasser, Energie und Heizung versorgten Grundstücks an die öffentliche Wasser-, Strom- oder Gasversorgung oder an ein Fernheizsystem, auch erstmals gezahlte Baukostenzuschüsse für den Anschluss an das Erdgasversorgungsnetz im Zusammenhang mit der Umstellung einer bereits vorhandenen Heizungsanlage;
6. Aufwendungen für den Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss privater Breitbandanlagen an das öffentliche Breitbandnetz bei bestehenden Gebäuden;
7. Anbringen einer Fassadenverkleidung (BFH Urteil vom 25.09.2007 - IX R 43 / 06);
8. Errichtung einer Böschungsmauer (FG Nürnberg Urteil vom 12.09.1979 - V 168 / 77).

Auf den Zustand oder die Brauchbarkeit der erneuerten Teile, Einrichtungen oder Anlagen kommt es dabei grundsätzlich nicht an. Auch wenn diese noch nicht verbraucht sind, liegt in der Regel Erhaltungsaufwand vor.

Abbruchkosten eines Gebäudes stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar, wenn der Restwert des abgebrochenen Gebäudes durch eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung abgeschrieben werden kann.