Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Leibrenten und auf besonderen Verpflichtungsgründen beruhende dauernde Lasten sind als Werbungskosten abzugsfähig, soweit sie mit Einkünften aus VuV in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.

Leibrenten setzen gleichmäßige und fortlaufend wiederkehrende, zumeist monatlich zu erbringende Leistungen voraus, die mit dem Tode des Rentenberechtigten enden.

Dauernde Lasten liegen dagegen immer vor, wenn die Leistungen der Höhe nach ungleichmäßig oder abänderbar sind.

• Leibrenten

Bei Leibrenten kann nur der Ertragsanteil abgezogen werden, der sich nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchstabe bb EStG ergibt.

Tabelle 1- auszugsweise -  aus § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG

Beispiel:

Der Steuerpflichtige hat eine vermietete Immobilie / ein Doppelhaus auf Rentenbasis erworben. Er zahlt an den im Zeitpunkt zu Beginn der Rente  60 Jahre alten Verkäufer / Rentenberechtigten eine Leibrente von monatlich 2.500 €.

Der Steuerpflichtige kann in Höhe des Ertragsanteils der Rente die Zahlungen als Werbungskosten abziehen. Die Rente ist eine Veräußerungsrente i. S. des § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a, Doppelbuchst. bb EStG. Lt. Tabelle in Satz 4 beträgt der Ertragsanteil / Zinsanteil der Rente bei einem Alter des Rentenberechtigten von 60 Jahren 22 %. Der Ertragsanteil beträgt somit (30.000 € x 22 % =) 6.600 €.

Zusätzlich kann der Steuerpflichtige die Abschreibung auf die beiden Gebäude / Doppelhaushälften als Werbungskosten abziehen.  Die Anschaffungskosten entsprechen dem Kapitalwert der Rente,  der sich aus § 13 BewG i. V. mit Anlage 9 zu § 13 BewG ergibt. Dabei ist die durchschnittliche Lebenserwartung des Rentenberechtigten nach der sog. Sterbetafel zugrunde zu legen. Sie weist für einen männlichen Rentenberechtigten im Alter von 60 Jahren eine durchschnittliche Lebenserwartung von 21.52 Jahre aus. Bei dieser Lebenserwartung beträgt der Kapitalwert / Faktor lt. Anlage 9a 12.779. Dabei wird ein Zinssatz von 5.5 % zugrunde gelegt.

Der Kapitalwert der Immobilie beträgt somit (30.000 € x Faktor 12.779 = ) 383.370 €. Nach 
Abzug eines Bodenwertanteils von 20 % beträgt der Anteil der Gebäude am Kaufpreis (383.370 € - 20 % =) 306.696 €. 

Dauernde Lasten 

Das Kriterium der Abänderbarkeit für die Abziehbarkeit als dauernde Last wird grundsätzlich durch den Vorbehalt der Rechte aus § 323 ZPO erfüllt (BFH Urteil vom 16.06.2021 - X R 31/20). Nach § 323 ZPO kann z. B. eine dauernde Last geändert werden oder ganz wegfallen, wenn  sich die wirtschaftlichen Verhältnisse geändert haben. Diese Änderungsmöglichkeiten bestehen bei Leibrenten nicht.

Werden beim Kauf eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks als Entgelt laufende monatliche Zahlungen vereinbart, die als dauernde Last zu beurteilen sind, so liegen in Höhe des Barwerts der dauernden Last (§ 14 BewG i.V.m. Anlage 9 zum BewG) Anschaffungskosten vor, die nach Maßgabe des § 7 EStG im Wege der AfA anteilig auf die Gesamtnutzungsdauer zu verteilen sind. Sofort als Werbungskosten abziehbar sind lediglich die in den wiederkehrenden Zahlungen enthaltenen Zinsanteile gemäß § 9 Abs.1 Satz 3 Nr.1 EStG.

Der in dauernden Lasten, die das Entgelt für die Anschaffung eines der Erzielung von Überschußeinkünften dienenden Wirtschaftsguts bilden, enthaltene Zinsanteil ist in entsprechender Anwendung der Ertragsanteilstabelle des § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a EStG zu bestimmen (BFH Urteil vom 09.02.1994 - IX R 110/90).

Bei einem Erwerb einer Immobilie gegen wiederkehrende Leistungen, egal ob gegen Rente oder dauernde Last, ist somit in gleicher Weise zu verfahren.