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2.4.7 Herstellungskosten Zeile 33

Anlage V

Berechnungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) des Gebäudes sind bei einem Neubau die Herstellungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 i. V. mit § 7 Abs. 4 EStG).

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes zählen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, das Gebäude zu errichten und für den vorgesehenen Zweck nutzbar zu machen (§ 255 Abs. 2 und 3 HGB). In die Herstellungskosten einzubeziehen sind die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes. Dazu gehören auch die zu seiner Herstellung eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB / wesentliche Bestandteile).

♦   Wo liegen die Probleme?

Die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes sind wegen der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung zu trennen in

—    Herstellungskosten für das Gebäude: Abschreibung 2 %

—    Grund und Boden: Keine Abschreibung  

—    Außenanlagen: Abschreibung 10 % 

—    für das Zubehör / geringwertige Wirtschaftsgüter: Sofort absetzbar in voller Höhe

—   laufende Aufwendungen für das Grundstück (Zinsen, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge etc.): Sofort absetzbar in voller Höhe.

Tipp Einbauküche

Eine Einbauküche ist kein wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes. Bei einer Einbauküche mit ihren Elementen (Spüle, Herd, Einbaumöbel, Elektrogeräte, Arbeitsplatte) handelt es sich grundsätzlich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das über einen Zeitraum von 10 Jahren abzuschreiben ist (BFH Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15).

Dies bedeutet zugleich: Wird eine Einbauküche in einem vermieteten Immobilienobjekt vollständig erneuert, entsteht ein neues Wirtschaftsgut, das nicht --als sog. Erhaltungsaufwand-- sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist. Dies lässt sich vermeiden, indem einzelne Teile der Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel, Elektrogeräte, Arbeitsplatte) nicht erneuert werden.

♦   Herstellungskosten sind:

Rechnungsbeträge des Bauunternehmers und der übrigen Handwerker; Honorare für Architekt und Statiker; Gebühren für die Baugenehmigung des Bauamtes; Abnahmegebühr Schornsteinfeger; Bauschuttabfuhr; Rodung; Gebäudeeinmessung; Fußbodenbelag, auch Teppichboden auf Estrich; Abwasseranschluss (Tiefbauunternehmer); Anschluss für Elektrizität, Gas, Wasser, Wärme; Trinkgelder; Außen- und Flurbeleuchtung; Umzäunung (auch grüne Hecke); Nacharbeiten bei Baumängeln; Einbaumöbel; Richtfest; Fahrten zur Baustelle; zum Gebäude gehörendes Zubehör: Mülltonne, Rasenmäher, Waschmaschine.

  • Baunebenkosten

So macht jeder, der baut, seine speziellen Erfahrungen und sagt sich im Nachhinein: Hätte ich doch...

Während der Bauzeit lässt sich das meiste Geld verdienen, wenn man den Handwerkern auf die Finger schaut. Dabei vergessen viele, die Nebenkosten zu notieren, die sich zu einem schönen Sümmchen addieren lassen. Gemeint sind die zahlreichen Fahrten zur Baustelle, die mit 0,30 € je km den Baukosten zugeschlagen werden können (BFH Urteil vom 10.05.1995 - IX R 73/91). Auch das Porto gehört dazu, ganz zu schweigen von den Kosten für Speisen und Getränke an die Bauhandwerker (Richtfest/FG Berlin-Brandenburg im Urteil vom 14.12.2010 - 6 K 2428/04 B).

  • Eigenleistungen

Die eigene Arbeitsleistung kann nicht in die Herstellungskostgen eingehen, wohl aber die Vergütungen an Freunde und Bekannte, die Ihnen beim Bau geholfen haben. Achten Sie darauf, dass die Freunde und Bekannten selbständig gearbeitet haben. Dies muss in den Quittungen zum Ausdruck kommen, z. B. durch Vergütung nach Gewerken. Wenn der Fiskalvertreter zickt und von Lohnsteuer spricht, weisen Sie darauf hin, dass Ihre Freunde und Bekannten nicht als Arbeitnehmer tätig waren. Nach dem Gesetz müssen sich die Vergütungen an Ihre Freunde und Bekannten ohnehin irgendwo steuermindernd auswirken, weil diese gegen Entgelt tätig waren, ein Mietobjekt zu errichten, aus dem steuerpflichtige Einnahmen fließen. So oder so müssen die Kosten berücksichtigt werden.

  • Nachträgliche Herstellungskosten

Sind bei einem bereits bestehenden Gebäude infolge Ausbau oder Umbau nachträgliche Herstellungskosten angefallen, werden diese den anderen Herstellungskosten zugeschlagen. Die weitere AfA aus der erhöhten Bemessungsgrundlage wird wie bisher mit 2 % vorgenommen (Abschn. 44 Abs. 10 EStR 1996).

Dies bedeutet: Die nachträglichen Herstellungskosten werden nicht dem restlichen AfA-Volumen zugeschlagen, sondern den ursprünglichen Herstellungskosten. 

Bagatellregelung

Beträgt der nachträgliche Herstellungsaufwand pro Baumaßnahme im Kalenderjahr nicht mehr als 4.000 € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), kann dieser sofort als Erhaltungsaufwand abgeschrieben werden (R 21.1 Abs.1 S.2 EStR).

⇒    Außenanlagen: Hofbefestigungen, Wege, Terrassen, Gärten

Von der Summe der Baukosten lassen sich abtrennen die Aufwendungen für Hofbefestigung, Wege, Terrassen, Grünanlagen und Vorgärten. Sie bilden selbständige Wirtschaftsgüter, die nicht mit mageren 2 %, sondern mit 10 % abgeschrieben werden (BFH Urteil vom 15.10.1965 - VI 181/65 U).

Haben Sie der Wohnung eine Einbauküche verpasst, ist diese als selbständiges Wirtschaftsgut ebenfalls mit 10 % pro Jahr absetzbar (BFH Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15).

⇒    Erschließungskosten / Straßenanliegerbeiträge

Erste Erschließungskosten /  erste Straßenanliegerbeiträge gehören zu den Anschaffungskosten des Grund und Boden, also nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes (BFH Urteil vom 22.03.1994 - IX R 52/90)

Bei der Erschließung von Bauland werden von den Eigentümern für die Errichtung der öffentlichen Straßen, Wege und Plätze Erschließungsbeiträge erhoben. Zusätzlich erhebt die Gemeinde für die Anlagen zur Ableitung von Abwasser und für die Verlegung von Versorgungs- und Entsorgungsleitungen sog. Anliegerbeiträge. Diese Kosten sind den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzurechnen.

Nicht zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören die sog. Hausanschlusskosten, d. h. die Kosten des erstmaligen Anschlusses des Gebäudes an das Stromversorgungsnetz, an das Gasnetz und die Wasserversorgung durch Handwerker, soweit sie die Anlagen auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen betreffen. Hausanschlusskosten zählen zu den abschreibungsfähigen Herstellungskosten des Gebäudes (BFH Urteil vom 14.11.2002 - III R 29/97).

Insgesamt gesehen ist die endgültige Beurteilung in diesen Fällen ungeklärt. Versuchen Sie Ihr Glück.

♦  Nachträgliche Erschließungskosten

Werden vorhandene Erschließungseinrichtungen ersetzt oder modernisiert, sind die nachträglichen Erschließungskosten sofort absetzbare Werbungskosten (BFH Urteil vom 22.03.1994 - IX R 52/90).

  • Straßenausbaubeiträge als Handwerkerleistungen

Umstritten ist, ob die Erschließungsbeiträge, die Anwohner für die Erneuerung einer Gemeindestraße zahlen müssen, als Handwerkerleistungen in der Einkommensteuererklärung absetzen können, wenn die Maßnahme von der öffentlichen Hand erbracht und per Bescheid abgerechnet wird (FG Berlin-Brandenburg 25.10.2017 – 3 K 3130/17).

Im Streitfall ließ die Gemeinde die Straße, an der das Grundstück der Steuerzahler belegen ist, ohne Gehweg ausbauen und in einen Anliegerweg umqualifizieren. Die Kosten, die der Steuerzahler zu leisten hatte, betrugen ca. 3.000 €.

Da als haushaltsnahe Handwerkerleitungen (§ 35a EStG) nur die Arbeitskosten, nicht aber Materialkosten bei der Steuer abgezogen werden dürfen, schätzte der Steuerzahler die Arbeitskosten auf 50 Prozent. Finanzamt und FG Berlin-Brandenburg erkannten den Abzug nicht als haushaltsnahe Aufwendungen (Handwerkerleistungen / Anlage 35a) an.

⇒   Bewegliche Sachen / Zubehör

Die Herstellungskosten für das Gebäude werden mit 2 % abgeschrieben, wohingegen die zum Grundstück gehörenden beweglichen Sachen / Zubehör getrennt nach ihrer jeweiligen üblichen Nutzungsdauer abzuschreiben sind. Dazu gehören Waschmaschine, Wäschetrockner, Rasenmäher, Mülltonne (§ 97 BGB).

♦   Zubehör / Geringwertige Wirtschaftsgüter

Für Zubehör wird eine Nutzungsdauer von fünf Jahren zugrunde gelegt. Dies entspricht einer Abschreibung von 20 % (BFH 30.10.1070 - VI R 88/68). Allerdings sind die Vorschriften zu den geringwertigen Wirtschaftsgütern zu beachten (§ 6 Abs. 2 EStG). Liegt der Kaufpreis für das einzelne Wirtschaftsgut unter 952 € (800.00 € + 19 % / Wert ab 2018), können die Anschaffungskosten im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben werden.