Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes oder Gebäudeteils sind nur im Wege der Abschreibung / Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 5 EStG). Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und bleibt deshalb für die Abschreibung außer Betracht.

Für die AfA von Gebäuden gelten typisierte feste Prozentsätze, die in Abhängigkeit vom Zeitpunkt der Fertigstellung 2.00 %, 2.50 % oder 3.00 % betragen.

Der jeweils für ein Gebäude anzusetzende AfA-Satz ist unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und auch unabhängig vom tatsächlichen Alter des Gebäudes anzuwenden. Der AfA-Satz gilt daher auch für erworbene Immobilien. In der Regel haben Gebäude eine längere Nutzungsdauer als der Abschreibungszeitraum.

♦   Lineare Absetzung für Abnutzung / Zeile 33

Unter linearer Absetzung für Abnutzung (AfA) versteht man die Abschreibung mit festen Prozentsätzen während der gesamten Abschreibungsdauer.

Der Abzug von Werbungskosten in Form der AfA für Gebäude hat praktisch die Wirkung einer Steuerbefreiung, weil sich Gebäude bei entsprechender Pflege nicht abnutzen und sogar noch im Wert steigen können. 

Es können von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten folgende lineare Absetzungen vorgenommen werden:

Zeitraum der Fertigstellung	AfA jährlich
Vom 01.01.2023 bis 31.12.2024	3.0 %
Vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.2024	2.0 %
Vor dem 01.01.2025	2.5 %

Beispiel:

Der Steuerpflichtige hat ein Einfamilienhaus, Baujahr 2015, zu Wohnzwecken vermietet. Die Herstellungskosten des Gebäudes haben 320.000 € betragen. Bei einem Abschreibungssatz von 2 % sind als Werbungskosten jährlich abzugsfähig (320.000 € x 2 % % =) 6.400 €.

Anlage V

• Abschreibung bei gemischter Nutzung

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus VuV, sondern auch zu eigenen Wohnzwecken, sind die gebäudebezogenen Aufwendungen nur insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, als sie auf den vermieteten Gebäudeteil entfallen (BFH Beschluss vom 04.07.1990 - GrS 2-3/88 betr. Schuldzinsen).

Anteilig bedeutet: Die Aufwendungen  für das Gebäude werden nur in Höhe des Prozentsatzes als Werbungskosten (einschl. AfA) anerkannt, der dem Verhältnis der Vermietung zur Selbstnutzung entspricht. 

Beispiel: 

Der Steuerpflichtige hat in seinem selbst zu Wohnzwecken genutzten Zweifamilienhaus, Baujahr 2015,  eine Einliegerwohnung im Obergeschoss vermietet. Das Gebäude hat eine Wohnfläche von insgesamt 240 qm. Davon werden 180 qm = 75 % im Erdgeschoss zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die vermietete Einliegerwohnung hat folglich eine Wohnfläche von 60 qm = 25 %. Die Herstellungskosten des Gebäudes haben 480.000 € betragen. 

Bei einem Abschreibungssatz von 2 % und einem Anteil an den den Herstellungskosten von 25 % sind als Werbungskosten jährlich abzugsfähig (480.000 € : 100 x 25 % = 120.000 € x 2 % =) 2.400 €.

Anlage V

Tipp Abschreibung von 3 % belebt die lahmende Konjunktur?

Die Anhebung des AfA-Satzes ab 2023 ist eine Spritze für die lahmende Baukonjunktur, denn die Anhebung erhöht die Rendite nach Steuern erheblich. In Höhe der Abschreibung sind die Kaltmieten praktisch steuerfrei.  

• Berechnungsbeispiel

Studentenappartement 32 qm Wohnfläche in bester Lage, Fertigstellung des Gebäudes im Januar 2024.

Berechnung der Abschreibungsgrundlagen

Anschaffungskosten vom Bauherrn 32 qm x 8.000 € =	256.000 €
+ Nebenkosten ca. 10 %	25.600 €
Anschaffungskosten insgesamt	281.600 €
- Anteil Grund und Boden 20 % (nicht abschreibungsfähig)	56.320 €
Verbleiben	225.280 €
Jährliche Abschreibung linear 3 %	6.758 €

Berechnung der Nettorendite nach Steuern

Zu erzielende Kaltmiete 32 qm x 20 € x 12 Monate	7.680 €
- steuerfreie Abschreibung	6.758 €  >	6.758 €
Zu versteuern	922 €
Einkommensteuer ca. 30 % = 300 €, Rest	622 € >	622 €
Nettorendite nach Steuern in Euro		7.380 €
Nettorendite nach Steuern in Prozent (7.380 € : 281.600 € x 100 =)		2.62 %
Als Alternative Anlage in Aktien
Investition von 281.600 € in Aktien mit Dividende von 4 % =		11.264 €
-  Kapitalertragsteuer / Abgeltungsteuer 25 % =	2.816 €
- Solidaritätszuschlag 5.5 % von 2.816 € =	155 €
Summe	2.971 € >	2.971 €
Nettorendite nach Steuern in Euro		8.293 €
Nettorendite nach Steuern in Prozent 8.293 € : 281.600 € x 100 =		2.94 %

Aktien sind zwar mit 2.94 % renditestärker als die angebotene Immobilie mit nur 2.62 %, aber viele Anleger  entscheiden sich für die Immobilie als die sicherste Kapitalanlage.                             

♦   Abschreibung bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer bei einem Gebäude kürzer als die sich aus der Anwendung des typisierten AfA-Satzes ergebende Nutzungsdauer, kann die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Nutzungsdauer i. S. des § 7 Abs.4 Satz 2 EStG ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann (§ 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV). 

Dies setzt voraus bei einem AfA-Satz von 3 % eine Nutzungsdauer von weniger als 33 1/3 Jahre, bei einem AfA-Satz von 2 % von weniger als 50 Jahre und bei einem AfA-Satz von 2.5 % von weniger als 40 Jahre. 

Beispiel

Anschaffungskosten von 150.000 € eines vor dem 1.1.1925 hergestellten massiven Gebäudes.  Es kann ab dem Anschaffungszeitpunkt von einer weiteren Nutzungsdauer von nur 30 Jahren ausgegangen werden. Daraus ergibt sich ein AfA-Satz von 3,33 % (FG Köln v. 23. 1. 2001 rechtskräftig - EFG 2001 S. 675)

Anlage V

Kriterien für kürzere Nutzungsdauer

Dazu gehören

• technischer Verschleiß: Beschädigte Tragstruktur des Bauwerkes (Dachkonstruktion, Geschossdecken, Fundament)
• Wirtschaftliche Entwertung: Verwertung bzw. Vermietungsmöglichkeiten sind reduziert oder sind entfallen.

♦   Degressive Absetzung für Absetzung für Abnutzung / Zeile 33 und 34

Die Möglichkeit der Inanspruchnahme der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG wurde für vermietete Gebäude, die zum Privatvermögen gehören, ab 01.01.2006 abgeschafft.

Die degressive Abschreibung gilt indessen weiterhin, wenn in Herstellungsfällen der Bauantrag vor dem 1.1.2006 gestellt oder in Anschaffungsfällen der Notarvertrag rechtswirksam vor dem 1.1.2006 abgeschlossen wurde.

Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten vermieteter Wohngebäude, die aufgrund eines nach dem 31.12.2005 gestellten Bauantrags hergestellt oder aufgrund eines nach dem 31.12.2005 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind, können nur noch linear nach § 7 Abs. 4 EStG mit einem Abschreibungssatz von 2 % abgeschrieben werden.

♦   Nachweis der Aufwendungen

Machen Sie erstmals Abschreibungen für Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend, fertigen Sie bitte eine Zusammenstellung, in der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind.

Die Zusammenstellung brauchen Sie nicht der Steuererklärung beizufügen. Belege sind mit der Einkommensteuererklärung nur dann einzureichen, wenn in den Vordrucken / Anleitungen ausdrücklich darauf hingewiesen wird; im Übrigen sind diese aufzubewahren (Belegvorhaltepflicht) und nur auf Anforderung des Finanzamts einzureichen.

♦   Instandhaltungsrücklage

Eine beim Kauf von Wohneigentum mit erworbene  Instandhaltungsrücklage gehört beim Erwerber nicht zur Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung.

Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben (§ 21 Abs. 1 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz). Sie wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Aus der Instandhaltungsrücklage  können Erhaltungsmaßnahmen der Wohnanlage finanziert werden. Sie führt erst bei Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen zum Werbungskostenabzug bei den Wohnungseigentümern.

♦  Gebäude in den Neuen Bundesländern

Bei Gebäuden im Beitrittsgebiet, die vor dem 1.1.1991 angeschafft oder hergestellt wurden, sind nur Absetzungen für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zulässig. Bei Anschaffung oder Herstellung vor dem 1.7.1990 bemessen sich die Absetzungen nach den Wiederherstellungs- / Wiederbeschaffungskosten, höchstens nach dem Zeitwert zum 1.7.1990.

♦   Sonderabschreibung nach § 7b EStG n. F. / Zeile 36-38

Nach § 7b EStG können Sie für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen

bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der linearen Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG (Zeile 33) in Anspruch nehmen.

Begünstigt sind Baumaßnahmen, die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen schaffen.

 

Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass

• die Wohnung in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen ist und
• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Wohnung 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
• die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine De-minimis- Beihilfe. Diese wird nur gewährt, wenn die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung eingehalten werden. Hierzu sind die Angaben über die Höhe weiterer De-minimis-Beihilfen*, die Sie in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum erhalten haben, erforderlich.

* Eine De-minimis-Beihilfe (Bagatellbeihilfe) ist nicht genehmigungspflichtig gem. den EU-Regelungen.

♦   Restwert-AfA gem. § 7b EStG a. F.

Zu der in Zeile 33 einzutragenden AfA gehört auch die Restwert-AfA i. S. der §§ 7b Abs. 1 Satz 2, 7 k Abs. 1 Satz 3 EStG a. F., § 4 des Fördergebietsgesetzes sowie §§ 14 a und 14 d BerlinFG. Restwert-AfA nach § 7b EStG ist der nach Vornahme der erhöhten Abschreibung gem. § 7b EStG verbliebene Restbetrag.

♦  Unentgeltlicher Erwerb

Im Falle eines unentgeltlichen Erwerbs, z. B. im Rahmen einer Schenkung oder Erbfolge, hat der Erwerber keine Anschaffungskosten.

Soweit ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung unentgeltlich erworben wurde, ist die AfA nach dem Prozentsatz und der Abschreibungsgrundlage vorzunehmen, die für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würden, wenn er noch Eigentümer wäre (§ 11d Abs. 1 EStDV).

♦  Garagen

Garagen von Ein- und Zweifamilienhäusern gehören zum Hauptgebäude und sind mit diesem einheitlich abzuschreiben.

Anders ist zu verfahren bei Garagen, die auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes nachträglich errichtet worden sind. Sie gelten als selbständige Wirtschaftsgüter und sind gesondert abzuschreiben, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der Baugenehmigung für das Mietwohngebäude war und kein enger Zusammenhang zwischen der Nutzung der Wohnungen und der Garagen besteht, weil die Zahl der Garagen hinter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind (BFH Urteil vom 22.09.2005 - IX R 26/04).

♦  Außenanlagen

Außenanlagen gehören nicht zum Gebäude und sind gesondert abzuschreiben. Es handelt sich um Einfriedungen, Bodenbefestigungen wie Wege und Plätze, Tore, Stützmauern, Uferbefestigungen und Gartenanlagen. Sie gelten einkommensteuerrechtlich als unbewegliche Wirtschaftsgüter, die nach § 7 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG linear über 10 Jahre abgeschrieben werden können. Dies entspricht folglich einer Abschreibung von 10 %.

♦  Zubehör / Zeile 42-43

Die AfA für Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind, sind gemäß § 7 Abs. 1 EStG nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 5 Jahren zu bemessen. Dies entspricht folglich einer Abschreibung von 20 %.  

♦  Baudenkmale / Zeile 39-41

Nach § 7 i EStG können Sie für bestimmte Baumaßnahmen bei Baudenkmalen anstelle der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG folgende Absetzungen vornehmen, wenn die Voraussetzungen durch eine amtliche Bescheinigung nachgewiesen werden:

Bei Beginn der Baumaßnahmen
vor dem 1.1.2004	10 Jahre jeweils bis zu 10 %
nach dem 31.12.2003	8 Jahre jeweils bis zu 9 % 4 Jahre jeweils bis zu 7 %
der Herstellungs- / Anschaffungskosten.

Als Beginn gilt bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird, bei baugenehmigungsfreien Bauvorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind, der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden.

♦   Modernisierung / Instandsetzung nach § 7h EStG / Zeile 39-41

Nach § 7 h EStG können Sie für Maßnahmen i. S. des § 177 des Baugesetzbuches (BauGB), die an Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich durchgeführt worden sind, anstelle der nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG zu bemessenden Absetzungen für Abnutzung folgende Absetzungen vornehmen:

Bei Beginn der Modernisierungs– und Instandsetzungsarbeiten
vor dem 1.1.2004	10 Jahre jeweils bis zu 10 %
nach dem 31.12.2003	8 Jahre jeweils bis zu 9 % 4 Jahre jeweils bis zu 7 %
der Bemessungsgrundlage.

Entsprechendes gilt für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Voraussetzung ist der Nachweis durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde, dass Sie Baumaßnahmen in dem genannten Sinne durchgeführt und die Aufwendungen hierfür selbst getragen haben.