Anlage V

Die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes oder Gebäudeteils sind nur im Wege der Abschreibung / Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und bleibt deshalb für die Abschreibung außer Betracht. 

Bei der Abschreibung von Wirtschaftsgütern gilt im Steuerrecht die Regel, dass die Abschreibung für das Wirtschaftsgut im Ganzen vorzunehmen ist (§ 7 Abs. 1 EStG). Dies bedeutet: Wer z. B. ein Gebäude errichtet oder erwirbt, hat dieses grundsätzlich als einheitliches Wirtschaftsgut mit dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten / Anschaffungskosten zu bewerten und die AfA einheitlich der Nutzungsdauer entsprechend vorzunehmen, z. B. Gebäude + Garage. Außenanlagen und Zubehör sind gesondert abzuschreiben. Dazu unten mehr.  

♦   Nachweis der Aufwendungen

Machen Sie erstmals Abschreibungen für Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend, fertigen Sie bitte eine Zusammenstellung, in der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind.

Die Zusammenstellung brauchen Sie nicht der Steuererklärung beizufügen. Belege sind mit der Einkommensteuererklärung nur dann einzureichen, wenn in den Vordrucken / Anleitungen ausdrücklich darauf hingewiesen wird; im Übrigen sind diese aufzubewahren (Belegvorhaltepflicht) und nur auf Anforderung des Finanzamts einzureichen.

♦   Instandhaltungsrücklage

Eine beim Kauf von Wohneigentum mit erworbene  Instandhaltungsrücklage gehört beim Erwerber nicht zur Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung.

Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben (§ 21 Abs. 1 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz). Sie wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Aus der Instandhaltungsrücklage  können Erhaltungsmaßnahmen der Wohnanlage finanziert werden. Sie führt erst bei Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen zum Werbungskostenabzug bei den Wohnungseigentümern.

♦  Gebäude in den Neuen Bundesländern

Bei Gebäuden im Beitrittsgebiet, die vor dem 1.1.1991 angeschafft oder hergestellt wurden, sind nur Absetzungen für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zulässig. Bei Anschaffung oder Herstellung vor dem 1.7.1990 bemessen sich die Absetzungen nach den Wiederherstellungs- / Wiederbeschaffungskosten, höchstens nach dem Zeitwert zum 1.7.1990.

⇒   Abschreibungsmethoden

Das Gesetz sieht mehrere Möglichkeiten / Methoden der AfA vor.

♦   Lineare Absetzung für Abnutzung / Zeile 33-35

Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt

- bei vor dem 1.1.1925 fertig gestellten Gebäuden jährlich 2,5 %,

- bei nach dem 31.12.1924 fertig gestellten Gebäuden jährlich 2 %

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Für die Abschreibung von Eigentumswohnungen gilt Entsprechendes.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 40 bzw. 50 Jahre, können entsprechend höhere Absetzungen geltend gemacht werden.

♦   Sonderabschreibung nach § 7b EStG n. F. / Zeile 34 

Nach § 7b EStG können Sie für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen

bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der linearen Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG (Zeile 33) in Anspruch nehmen.

 

Begünstigt sind Baumaßnahmen, die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen schaffen.

 

Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass

• die Wohnung in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen ist und
• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Wohnung 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
• die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine De-minimis- Beihilfe. Diese wird nur gewährt, wenn die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung eingehalten werden. Hierzu sind die Angaben über die Höhe weiterer De-minimis-Beihilfen*, die Sie in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum erhalten haben, erforderlich.

* Eine De-minimis-Beihilfe (Bagatellbeihilfe) ist nicht genehmigungspflichtig gem. den EU-Regelungen.

 

♦   Degressive Absetzung für Abnutzung / Zeile 33-35

Davon abweichend können nach § 7 Abs. 5 EStG bei einem Gebäude die folgenden Beträge als degressive AfA abziehen:

Bei Bauantrag (im Herstellungsfall) oder bei rechtswirksamem Abschluss des obligatorischen Vertrags (im Anschaffungsfall)
vor dem 1.1.1995	8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 % und 36 Jahre je 1,25 %
vor dem 1.1.1996, soweit das Objekt Wohnzwecken dient	4 Jahre je 7 %, 6 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2 % und 24 Jahre je 1,25 %
nach dem 31.12.1995 und vor dem 1.1.2004, soweit das Objekt Wohnzwecken dient	8 Jahre je 5 %, 6 Jahre je 2,5 % und 36 Jahre je 1,25 %
nach dem 31.12.2003 und vor dem 1.1.2006, soweit das Objekt Wohnzwecken dient	10 Jahre je 4 %, 8 Jahre je 2,5 % und 32 Jahre je 1,25 %
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Für Eigentumswohnungen gilt Entsprechendes.

♦   Restwert-AfA gem. § 7b EStG a. F.

Zu der in Zeile 33 einzutragenden AfA gehört auch die Restwert-AfA i. S. der §§ 7b Abs. 1 Satz 2, 7 k Abs. 1 Satz 3 EStG a. F., § 4 des Fördergebietsgesetzes sowie §§ 14 a und 14 d BerlinFG. Restwert-AfA nach § 7b EStG ist der nach Vornahme der erhöhten Abschreibung gem. § 7b EStG verbliebene Restbetrag.

♦  Höhere AfA

Im Falle einer gebraucht erworbenen Immobilie kann eine kürzere Nutzungsdauer als 50 bzw. 40 Jahre und damit ein entsprechend höherer AfA - Satz zugrunde gelegt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 4 EStG). Die kürzere Nutzungsdauer wird anerkannt, wenn sie eindeutig innerhalb eines angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Der Schätzungsrahmen bei massiven Gebäuden liegt zwischen 60 und 100 Jahren. Für die Schätzung kann der untere Rahmensatz gewählt werden. Auch wenn bei Massivbauten eine längere Nutzungsdauer von bis zu 100 Jahren denkbar wäre, erfordert dies später einen höheren Modernisierungsaufwand als zu Beginn der Nutzung, der nicht eingeplant zu werden braucht und eine kürzere Nutzungsdauer als 100 Jahre rechtfertigt.

Beispiel 1

Anschaffung eines 30 Jahre alten massiven Gebäudes. Es kann von einer weiteren Nutzungsdauer von nur 30 Jahren ausgegangen werden. Daraus ergibt sich ein AfA-Satz von 3,33 % (FG Köln v. 23. 1. 2001 rechtskräftig - EFG 2001 S. 675).

Beispiel 2

Die Anschaffungskosten einer Doppelhaushälfte Baujahr 1950 haben 150.000 € betragen. Die Restnutzungsdauer wird zutreffend auf 30 Jahre geschätzt. Daraus ergibt sich ein AfA-Satz von 3.33 %.

Die Abschreibung beträgt:

Anschaffungskosten insgesamt                             150.000 €
Abzüglich Anteil Grund und Boden 20 % =              30.000 €
Gebäudeanteil                                                        120.000 €
Jahres-AfA 3,33 % =                                                  3.996 €   

Anlage V Papierformular

♦  Unentgeltlicher Erwerb

Im Falle eines unentgeltlichen Erwerbs, z. B. im Rahmen einer Schenkung oder Erbfolge, hat der Erwerber keine Anschaffungskosten.

Soweit ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung unentgeltlich erworben wurde, ist die AfA nach dem Prozentsatz und der Abschreibungsgrundlage vorzunehmen, die für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würden, wenn er noch Eigentümer wäre (§ 11d Abs. 1 EStDV).

♦  Garagen

Garagen von Ein- und Zweifamilienhäusern gehören zum Hauptgebäude und sind mit diesem einheitlich abzuschreiben.

Anders ist zu verfahren bei Garagen, die auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes nachträglich errichtet werden, jedenfalls dann als selbständige Wirtschaftsgüter gesondert abzuschreiben, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der Baugenehmigung für das Mietwohngebäude war und kein enger Zusammenhang zwischen der Nutzung der Wohnungen und der Garagen besteht, weil die Zahl der Garagen hinter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind (BFH 22.09.2005 - IX R 26/04).

♦  Außenanlagen

Außenanlagen sind Einfriedungen, Bodenbefestigungen wie Wege und Plätze, Tore, Stützmauern, Uferbefestigungen und Gartenanlagen. Es handelt sich einkommensteuerrechtlich um unbewegliche Wirtschaftsgüter, die nur nach § 7 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG linear über 10 Jahre abgeschrieben werden können. Dies entspricht folglich einer Abschreibung von 10 %.

♦  Zubehör / Zeile 35

Die AfA für Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind, sind gemäß § 7 Abs. 1 EStG nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 5 Jahren zu bemessen. Dies entspricht folglich einer Abschreibung von 20 %.  

♦  Baudenkmale / Zeile 34

Nach § 7 i EStG können Sie für bestimmte Baumaßnahmen bei Baudenkmalen anstelle der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG folgende Absetzungen vornehmen, wenn die Voraussetzungen durch eine amtliche Bescheinigung nachgewiesen werden:

Bei Beginn der Baumaßnahmen
vor dem 1.1.2004	10 Jahre jeweils bis zu 10 %
nach dem 31.12.2003	8 Jahre jeweils bis zu 9 % 4 Jahre jeweils bis zu 7 %
der Herstellungs- / Anschaffungskosten.

Als Beginn gilt bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird, bei baugenehmigungsfreien Bauvorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind, der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden.

♦   Modernisierung / Instandsetzung nach § 7h EStG / Zeile 34

Nach § 7 h EStG können Sie für Maßnahmen i. S. des § 177 des Baugesetzbuches (BauGB), die an Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich durchgeführt worden sind, anstelle der nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG zu bemessenden Absetzungen für Abnutzung folgende Absetzungen vornehmen:

Bei Beginn der Modernisierungs– und Instandsetzungsarbeiten
vor dem 1.1.2004	10 Jahre jeweils bis zu 10 %
nach dem 31.12.2003	8 Jahre jeweils bis zu 9 % 4 Jahre jeweils bis zu 7 %
der Bemessungsgrundlage.

Entsprechendes gilt für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Voraussetzung ist der Nachweis durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde, dass Sie Baumaßnahmen in dem genannten Sinne durchgeführt und die Aufwendungen hierfür selbst getragen haben.