Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Beträgt die vereinbarte und gezahlte Miete einschließ lich gezahlter Umlagen für eine überlassene Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete ein schließlich umlagefähiger Kosten (z. B. bei verbilligter Überlassung), müssen Sie die auf diese Wohnung ent fallenden Aufwendungen im Verhältnis der ortsübli chen Marktmiete zur vereinbarten Miete aufteilen. Sie müssen die Aufwendungen nicht aufteilen, wenn das Entgelt mindestens 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete ein schließlich umlagefähiger Kosten beträgt und im Zeitraum der Vermietung voraussichtlich kein Verlust erwirtschaftet wird (Überschuss prognose vgl. Randnummer 33 ff. des Schrei bens des Bundesministeriums der Finanzen vom 8. Oktober 2004, BStBl I Seite 933). Sofern nach den vorstehenden Ausführungen für das gesamte verbilligt vermietete Objekt eine Aufteilung er forderlich ist, tragen Sie bitte in Zeile 86 den entspre chenden Prozentsatz ein. Wird nur ein Teil des Ob jekts verbilligt vermietet, nehmen Sie bitte eine be tragsmäßige Kürzung der Werbungskosten in Zeile 87 vor. Die ortsübliche Miete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zu Grunde gelegt werden oder ist er nicht vor handen, kann die ortsübliche Miete z. B. mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gut achtens eines öffentlich bestellten und verei digten Sachverständigen i. S. d. § 558a Abs. 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i. S. d. § 558a Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. § 558e BGB oder durch Zugrundelegung der Entgelte für zumin dest drei vergleichbare Wohnungen i. S. d. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden. Jeder dieser Ermittlungswege ist gleichrangig.

Dies bedeutet: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Beachten Sie hierzu bitte die Erläuterungen zu den Zeilen 86 und 87.

Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich = Abzug der Aufwendungen in voller Höhe. 

Beträgt das Entgelt mehr als 50 %, aber weniger als 66 %, kann das Finanzamt den Vermieter zu einer Überschussprognose auffordern (§ 21 Abs. 2 EStG).  Fällt die Prognose positiv aus, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig, fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten nur i. H. d. Prozentsatzes abzugsfähig, der dem Verhältnis des gezahlten Mietentgelts zur ortsüblichen Marktmiete entspricht.

• Berücksichtigung der Umlagen

Bei der Feststellung, ob die 50 %-Grenze erreicht oder unterschritten ist, sind auch die Umlagen mit einzubeziehen. Zu vergleichen sind die vereinbarte Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen mit 50 % der ortsüblichen Miete einschließlich 50 % der umlagefähigen Kosten.

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen. Dabei ist der örtliche Mietspiegel zu berücksichtigen. Bei einer innerhalb des Mietspiegels vorgesehenen Mietpreisspanne ist auch der niedrigste Wert noch als ortsübliche Miete anzusehen. In Gemeinden, für die kein Mietspiegel existiert, ist vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung auszugehen.

Beispiel: Prüfung der 50 %-Grenze

Der Steuerpflichtige A vermietet eine Wohnung an sein leibliches Kind für 350 € zzgl. Umlagen von 100 €. Die ortsübliche Miete beträgt 750 €, die umlagefähigen Kosten 200 €.

Der Mietnachlass beträgt 480 € = (480 : 980 x 100) 48.97 % , die tatsächlich gezahlte Warmmiete beträgt mindestens 50 % der ortsüblichen Warmmiete. Die Vermietung gilt somit nur in Höhe von (100 % - 48.97 % =) 51.03  % als entgeltlich.  Die Werbungskosten sind in voller Höhe abzugsfähig.

• Möbliert vermietet

Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i. S. d. § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt.

• Luxuswohnungen

Wird eine Luxuswohnung verbilligt an Angehörige vermietet, prüft das Finanzamt, ob die 66 %-Grenze der ortsüblichen Miete unterschritten  ist. Dann hat eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil zu erfolgen.

Weiterhin prüft das Finanzamt unabhängig auch von einer auf Dauer angelegten Vermietung die Einkunftserzielungsabsicht. 

Eine Luxuswohnung liegt z. B. vor, wenn

1. die nach §§ 42 bis 44 der WoFLV ermittelte Wohnfläche der vermieteten Wohnung 250 m2 übersteigt oder
2. eine Schwimmhalle vorhanden ist oder
3. besonders gewichtige objektive Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale für ein persönliches Wohnbedürfnis des Wohnungsinhabers vorliegen, aufgrund derer ohne Weiteres darauf geschlossen werden kann, dass die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt.

Ist das Ergebnis dieser Prognose positiv, so können die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Aufwendungen zum Abzug zugelassen werden; ist das Ergebnis negativ, scheidet ein Abzug der Aufwendungen insgesamt aus.

• Eintragung in Zeile 86

Sofern nach den vorstehenden Ausführungen für das gesamte verbilligt vermietete Objekt eine Aufteilung erforderlich ist, tragen Sie bitte in Zeile 86 den entsprechenden Prozentsatz ein. Wird nur ein Teil des Objekts verbilligt vermietet, nehmen Sie bitte eine betragsmäßige Kürzung der Werbungskosten in Zeile 87 vor. Die ortsübliche Miete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.

• Erstmalig verwendeter Aufteilungsmaßstab

Erläutern Sie die Zuordnung und den erstmalig verwendeten Aufteilungsmaßstab bitte in einer gesonderten Aufstellung (Ergänzende Angaben zur Steuererklärung). Bitte Zeile 38 ausfüllen.

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