Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

2.6.0 Bausparen / Erwerb von Wohneigentum

Die besten Steuertipps

Ob Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte oder freistehendes Einfamilienhaus, deren Lage, Größe und Ausstattung, all dies hängt auch von Ihrem Budget ab, das sich im Normalfall aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammensetzt. 

Für die Beschaffung Kapital stehen die Banken zur Verfügung, aber zunächst die Bausparkassen.

⇒   Bausparen

Bausparen kann sich lohnen, wenn Sie für die eigene Immobilie oder für eine Modernisierung sparen. Konkurrenz der Bausparkassen sind die Banken, die Immobilienkredite bereits mit Zinssätzen unter 1 % anbieten, während die Bausparkassen für Darlehen 1.5 bis 2.5 % verlangen. Zudem ist das Geld bei Bausparkassen erst nach einer jahrelangen Sparphase verfügbar, in der es sich kaum verzinst, in der aber obendrein noch Abschlussgebühren und laufende Gebühren anfallen. 

♦   Wo liegen die Vorteile für das Bausparen?

  • Sicherer Zins

Der Zins für das Bauspardarlehen ist sicher, unabhängig davon, wie sich sich die Zinsen am Kapitalmarkt entwickeln. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen steht schon bei Abschluss des Bausparvertrages fest, auch wenn der Sparer das Darlehen erst nach sieben oder zehn Jahren abruft.

  • Günstigeres Bankdarlehen

Wenn Sie einen Bausparvertrag ansparen, haben Sie nach dessen Zuteilung Anspruch auf ein Bauspardarlehen.

Zuteilung ist der Zeitpunkt, ab dem die Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung bereithält.

Die Höhe des Darlehens ergibt sich aus der Differenz  zwischen der Bausparsumme und Ihrem Bausparguthaben. 

Vorteil: Mit einem Bauspardarlehen belasten Sie nicht Ihre Immobilie, d. h. das Bauspardarlehen hat die Wirkung von Eigenkapital. Wenn Sie es schaffen, den Bankkredit mit Hilfe des Bauspardarlehens unter eine bestimmte Grenze zu drücken, erhalten Sie fast immer bessere Zinskonditionen von der Bank.

Wählen Sie eine Bausparsumme, die nicht höher ist als 20 bis 30 % der künftigen Investition, dann wird der Vertrag früher zuteilungsreif. 

Wegen der notwendigen Zuteilung ist ein richtiger Sparplan wichtig. Ein guter Vertrag sollte zuteilungsreif sein, wenn er für die Finanzierung der Immobilie benötigt wird. Wenn die Bausparsumme zu hoch ist, kann es Jahre dauern, bis der Vertrag zuteilungsreif ist. Dann bietet die Bausparkasse einen Zwischenkredit an, der teuer werden kann. 

  • Geld vom Staat

 Ab 2021 gelten für die Wohnungsbauprämie höhere Einkommensgrenzen und höhere Fördergrenzen. Dadurch profitieren mehr Bausparer von der staatlichen Förderung. Für die Wohnungsbauprämie ist zumindest ein kleiner Bausparvertrag sinnvoll.  

Die folgenden Beiträge haben ausschließlich die staatlichen Fördermaßnahmen im Blick.

Der Staat bietet drei Maßnahmen an, begünstigt Wohneigentum zu erwerben. 

           .Prämien-Bausparen       VL-Bausparen          Riester-Bausparen.

Die drei Fördermaßnahmen können im selben Kalenderjahr nebeneinander in Anspruch genommen werden. Zweck der Fördermaßnahmen ist, durch Beiträge an eine Bausparkasse zunächst Eigenkapital für die Anschaffung einer Wohnimmobilie anzusparen, damit ein Baudarlehen gewährt werden kann (§ 2 WoPG). Später wird dann auch die Tilgung der aufgenommenen Baudarlehen in staatliche Fördermaßnahmen einbezogen.

Wir beginnen mit dem Prämien-Bausparen.

♦   Prämien-Bausparen

Für das Prämien-Bausparen müssen Sie einen Bausparvertrag nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) abschließen.

  • Antrag auf Prämie

Nach Ablauf des Kalenderjahres beantragen Sie bei der Bausparkasse für die von Ihnen geleisteten Bausparbeiträge eine Wohnungsbauprämie.

Die  Wohnungsbauprämie  muss auf amtlich vorgeschriebenem Vordruck bei der jeweiligen Bausparkasse beantragt werden. Die Antragsfrist beträgt 2 Jahre; sie endet also für die  Wohnungsbauprämie  2020 zum 31.12.2022. Der Prämienantrag ist also nicht an das Finanzamt, sondern unmittelbar an die Bausparkasse zu richten.

  • Höhe der Prämie

Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 % der Bausparleistungen, höchstens 700 / 1.400 € im Kalenderjahr (Alleinstehende / Ehepartner / Werte ab 2021). Daraus ergibt sich eine Bausparprämie von (10 % von 700 / 1.400 € =) 70 / 140 € im Kalenderjahr.  

  • Einkommensgrenze

Die Wohnungsbauprämie  ist davon abhängig, dass Ihr zu versteuerndes Einkommen die Grenze 35.000 / 70.000 € (Werte ab 2021 / Alleinstehende / Ehepartner) nicht überschreitet.

  • Verwendung der Mittel

Für den Anspruch auf Bausparprämie ist Voraussetzung, dass der Bausparer die von der Bausparkasse - nach Zuteilung - erhaltenen Beträge (Guthaben, Darlehen, Zinsen und Prämien) unverzüglich und unmittelbar zum Wohnungsbau verwendet (§ 2 Abs. 2 WoPG).

Tipp:  Sie können mit den Bausparmitteln auch Einbaumöbel kaufen, weil Einbaumöbel zu den wesentlichen / festen Bestandteilen eines Gebäudes gehören. Die Bausparmittel werden dadurch >>wohnungswirtschaftlich<< verwendet, wie es das Gesetz verlangt (BFH Urteil vom 29.10.1976 - VI R 127/73). 

♦    Vermögenswirksam Bausparen (VL)

Das VL-Bausparen umfasst das Sparen durch vermögenswirksame Leistungen (VL) nach dem Fünften Vermögensbildungsgesetz (Fünftes VermBG). Vermögenswirksame Leistungen sind Geldleistungen, die der Arbeitgeber in Ihrem Auftrag aus Ihrem Nettolohn für bestimmte begünstigte Anlagen verwendet. Die dafür verwendeten Beträge mindern also Ihren Nettolohn. Dafür erhalten Sie eine steuerfreie Arbeitnehmer-Sparzulage.

In den meisten Fällen übernimmt der Arbeitgeber die Leistungen oder zahlt zumindest einen Zuschuss.

Zu den VL gehören auch Leistungen nach den Regelungen des Wohnungsbau- Prämiengesetzes; die Voraussetzungen für die Gewährung einer Prämie nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz brauchen nicht vorzuliegen (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 Fünftes VermBG).

Die VL müssen unmittelbar vom Arbeitgeber an das vom Arbeitnehmer benannte Unternehmen oder Institut überwiesen werden, bei dem sie angelegt werden sollen. Dies kann auch eine Bausparkasse sein.

Die Arbeitnehmer-Sparzulage muss beantragt werden. Dies geschieht im Rahmen der Einkommensteuererklärung.

Hauptvordruck Papierformular

  • eDaten

Die Daten für die VL liegen dem Finanzamt bei Abgabe der Steuererklärung bereits vor. So hat die z. B. die Bausparkasse nach § 15 Abs. 1 Fünftes VermBG als mitteilungspflichtige Stelle der Zentralstelle für Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohnungsbauprämie nach Maßgabe des § 93c AO bis Ende Februar des folgenden Jahres die notwendigen Daten zu übermitteln (elektronische Vermögensbildungsbescheinigung).

  • Höhe der Arbeitnehmer-Sparzulage

Bausparleistungen (VL-Bausparen) werden mit einer Arbeitnehmer-Sparzulage von  9 % der Sparleistung gefördert, bis höchstens  470 € im Kalenderjahr. Die Arbeitnehmer-Sparzulage  beträgt somit höchstens (470 € x 9 % =) 42.30 € im Kalenderjahr (§ 13 Abs. 2 Fünftes VermBG).

  • Einkommensgrenzen

Die Arbeitnehmer-Sparzulage ist davon abhängig, dass das zu versteuernde Einkommen des Prämienberechtigten die Grenze 17.900 / 35.800 € (Alleinstehende / Ehepartner) nicht überschreitet (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 Fünftes VermBG).

  • Verwendung des Sparkapital und des Darlehens

Die Mittel müssen für den Wohnungsbau verwendet werden: Zur Verwendung der Mittel für den Wohnungsbau gehört nicht nur der Erwerb, auch die Renovierung einer Wohnimmobilie oder die Tilgung eines Baudarlehens.

Berufseinsteiger (Personen bei Abschluss des Vertrages unter 25 Jahre) können sich steuerunschädlich neu orientieren. Sie dürfen sieben Jahre nach Abschluss des Bausparvertrages über das Sparkapital auch ohne Verwendung zum Wohnungsbau frei verfügen, z. B. zum Kauf eines PKW (§ 2 Abs. 2 Satz 2 WobPG  i. V. mit § 2 Abs. 1 Nr. 4 5. VermBG).

♦   Riester-Bausparen

Mit der sog. Riester-Rente wird die Altersvorsorge durch steuerliche Maßnahmen gefördert.

Mehr erfahren: ? Suchen anklicken und den Begriff >Riester-Rente< eintragen.

  • Wohn-Riester

Wer einen Riester-Bausparvertrag abschließt, kann dafür Zulagen und Steuervorteile erhalten. Die Förderung kann sich auch auf den Erwerb oder Entschuldung einer selbst genutzten Wohn-Immobilie erstrecken, Wohn-Riester genannt (§ 92 a EStG). Wer etwa eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder ein Objekt entschulden muss, darf dafür sein angespartes Riester-Kapital verwenden.

Auch akzeptieren Banken das im Riester-Vertrag angesparte Kapital als Eigenmittel und beziehen es in die Berechnung der Schuldzinsen für ein Bankdarlehen ein. In diesem Fall wird nicht mehr der Riester-Vertrag weiter bespart, vielmehr wird ein neuer Riester-Vertrag abgeschlossen, der Bausparen und Riester-Förderung kombiniert. Die neuen Bausparprämien und die Riester-Sparzulagen gehen als Sondertilgung in die Tilgung des Baudarlehens ein.

Dies bedeutet: Bis zum Beginn der Auszahlungsphase kann das geförderte Altersvorsorgevermögen für

  • die Anschaffung und Herstellung von selbst genutztem Wohneigentum (nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind mit zu berücksichtigen),
  • die Tilgung eines Darlehens, welches zur Finanzierung der Anschaffung oder Herstellung einer selbst genutzten Wohnimmobilie aufgenommen wurde, oder
  • den barrierefreien Umbau an einer selbst genutzten Wohnung.

verwendet werden, ohne dass die Folgen einer schädlichen Verwendung eintreten.

Nachgelagerte Besteuerung

Allerdings schöpft der Fiskus einen Teil der finanziellen Vorteile aus Wohnriester-Verträgen ab, wenn der Geförderte das Rentenalter erreicht.

Das für die Wohnimmobilie verwendete  geförderte Kapital wird im Alter sukzessive versteuert. Technisch geschieht dies über ein Wohnförderkonto, das bei der "Zentralstelle für Altersvermögen" (ZfA) geführt wird. Die ZfA ist eine Abteilung der Deutschen Rentenversicherung Bund. Sie ist für die Verwaltung und Weiterentwicklung der staatlich geförderten, privaten Altersvorsorge verantwortlich.

Bis zur Verwendung des geförderten Kapitals addiert die ZfA alle geflossenen staatlichen Förderbeträge sowie die Tilgungsleistungen von maximal 2.100 € im Jahr auf einem fiktiven Wohngeldkonto und verzinst dieses jedes Jahr mit zwei Prozent. Den Betrag, der so zustande kommt, muss der Geförderte zu Rentenbeginn versteuern (§ 92a Abs. 2 EStG).

Dies bedeutet: Die Verwendung des Kapitals auf dem Wohngeldkonto wird als fiktive Auszahlungsphase gewertet, die zwischen dem 60. und 68. Lebensjahr liegen kann. Das ZfA hat den Gesamtbetrag des Wohnförderkontos durch Bescheid gesondert festzustellen.

Als fiktive Altersvorsorgeleistung ist der Betrag zu versteuern, um den das Wohnförderkonto sich jährlich vermindert (Verminderungsbetrag). Der Verminderungsbetrag ergibt sich, wenn man den Gesamtbetrag des Wohnförderkontos im Zeitpunkt des Beginns der Auszahlungsphase durch die Anzahl der Jahre bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres des Steuerpflichtigen dividiert.

Dieser Betrag ist nach § 22 Nr. 5 Satz 4 EStG als sonstige Einkünfte steuerpflichtig. In entsprechender Höhe vermindert sich auch der Stand des Wohnförderkontos.

Der Steuerpflichtige hat auch die Möglichkeit, den Gesamtbetrag des Wohnförderkontos als fiktiven Einmalbetrag zu versteuern (Auflösungsbetrag). In diesem Fall wird der Auflösungsbetrag nur zu 70 % besteuert (§ 22 Nr. 5 Satz 5 EStG).

Tipp 1: Vertragsdauer 2 Jahre, Prämien für 4 Jahre kassieren

Wie Sie es schaffen, die Verträge schnell zuteilungsreif anzusparen? Angenommen, das Baudarlehen für Ihr Einfamilienhaus ist noch nicht zuteilungsreif, aber die Zinsbindung läuft bald aus und Sie können zusätzlich tilgen oder Sie haben ein Sondertilgungsrecht.

Wenn Sie es schlau anpacken, schließen Sie zwei Bausparverträge über jeweils 6.000 € ab. Einen Bausparvertrag bedienen Sie über vermögenswirksame Leistungen, die Ihr Arbeitgeber für Sie einzahlt und erhalten dafür jährlich die Arbeitnehmer-Sparzulage von 9 % von 470 / 940 € = 42.30 € / 84.60 € (Alleinstehende / Ehepartner).

Den anderen Bausparvertrag bedienen Sie selbst und beanspruchen dafür die Wob-Prämie von jährlich 10 % von 700 €  / 1.400 € = 70 / 140 € (Alleinstehende / Ehepartner).

Der Kniff bei der Sache ist: Sie zahlen am Ende des Jahres, in dem Sie die Verträge abgeschlossen haben, jeweils 1.000 € bei der Bausparkasse ein. Am Ende des folgenden und des dritten Jahres und dann sofort zu Beginn des vierten Jahres nochmals jeweils 1.000 €. Zusammen sind das 8.000 €. Die tatsächliche Vertragsdauer beträgt dann nur etwas mehr als 2 Jahre, Sie erhalten indessen Arbeitnehmer-Sparzulagen und Bausparprämien für 4 Jahre. Das sind zusammen, wenn Sie verheiratet sind (84.60 € x 4 Jahre + 140 € x 4 Jahre =) 898.60 €.

Wegen der hohen Ansparsummen von 66 % können Sie schnell mit einer Zuteilung und einem zinsgünstigen Darlehen von etwa 4.000 € rechnen. Dann haben Sie Ihre Bauschulden um 12.000 € getilgt und vom Staat für Ihr vorbildliches Vorgehen 898.60 € erhalten.

Tipp 2: Einkommensgrenze für Bausparer knacken

Sie haben wegen Ihres hohen Einkommens keinen Anspruch auf Bausparprämie? Rechnen Sie nach: Die Einkommensgrenze für die Bausparprämie beträgt 35.000 €, bei Ehepartnern 70.000 € (Werte für 2021 / Alleinstehende / Ehepartner). Maßgebend ist das zu versteuernde Einkommen (§ 2a WoPG). Bei Arbeitnehmern werden zur  Berechnung des zu versteuernden Einkommens mindestens berücksichtigt der Werbungskosten-Pauschbetrag, der Sonderausgaben-Pauschbetrag und die Vorsorgeaufwendungen. Wenn keine anderen Einkünfte hinzukommen, steht Ihnen bis zu einem Bruttoarbeitslohn von 42.100 € / 84.200 € (Alleinstehende / Ehepartner) die Wohnungsbau-Prämie zu. 

Grenzwerte für 2021:

Ab 2021 gibt es für Bausparer deutlich mehr Wohnungsbauprämie. Die Einkommensgrenzen werden auf 35.000 € / 70.000 €, die geförderte Sparleistung auf 700 / 1.400 € angehoben. Die Prämie steigt auf 10.0 %, die Höchstprämie beträgt somit 70 € / 140 € (Alleinstehende / Ehepartner.

Tipp 3: Verträge innerhalb der Familie

Ist das zu versteuernde Einkommen für die Bausparprämie trotzdem zu hoch, dann könnte doch Ihr Vater / Ihre Mutter oder eines Ihrer Kinder (Mindestalter 16 Jahre) den Vertrag abschließen. Den Vertrag können Sie dann gleichwohl selbst verwenden, wenn der Vertrag von Ihrem Vater / Ihrer Mutter  oder von Ihrem Kind an Sie abgetreten wird. Dies ist zwischen nahen Angehörigen (§ 15 AO) ohne weiteres möglich, ohne dass die Prämie verloren geht (§ 2 Abs. 2 WoPG).

Dies bedeutet: Bauspargelder können unter nahen Verwandten weitergegeben werden, ohne dass Prämienvorteile verloren gehen. Voraussetzung ist lediglich, dass die Gelder für den Wohnungsbau des Abtretungsempfängers oder seiner Angehörigen verwendet werden, auch nach Ablauf der Sperrfrist. So lässt sich mehrfacher Prämenbezug bei nur einem einzigen Bauvorhaben verwirklichen.

Werden die Bausparverträge zugeteilt, können die Angehörigen die Baudarlehen an denjenigen abtreten, der bauen will. Der Abtretende muss lediglich eine Erklärung des Abtretungsempfängers (des Bauwilligen) der Bausparkasse vorlegen, dass entsprechende Bauabsichten etc. bestehen (§ 2 Abs. 2 WoPG i. V. mit § 2 der Durchführungsverordnung zum WoPG).

Tipp 4: Mit Bausparmitteln Möbel kaufen

Sie können mit den Bausparmitteln innerhalb oder außerhalb der Sperrfrist auch Einbaumöbel kaufen, weil Einbaumöbel zu den wesentlichen / festen Bestandteilen eines Gebäudes gehören. Die Bausparmittel werden dadurch >>wohnungswirtschaftlich<< verwendet, wie es das Gesetz verlangt (BFH Urteil vom 29.10.1976 - VI R 127/73). 

Tipp 5: Hohe Guthabenzinsen im Bausparvertrag sichern

In älteren Bausparverträgen sind vielfach noch grandios hohe Guthabenzinsen vereinbart, die auch heute noch gelten. Die Bausparkassen können das Geld der Bausparer indessen nur noch zu Mini-Zinsen irgendwo parken und haben damit begonnen, die Altverträge zu kündigen. Dem sollten Sie widersprechen, denn Vertrag ist Vertrag. Der Vertrag gilt zumindest noch solange, bis der Zweck des Bausparvertrages, die Erlangung eines Baudarlehens, noch erreicht ist. Dies bedeutet: Sie haben gute Karten, solange die Bausparsumme Ihres Vertrages noch nicht zu 100 % angespart ist.