Anlage V

Für eine Ferienwohnung, die Sie ausschließlich selbst nutzen, brauchen Sie wegen fehlender Einkünfte keine Anlage V abzugeben

Wenn Sie die Ferienwohnung an Urlaubgäste vermieten, müssen Sie die Einkünfte daraus dem Finanzamt mitteilen.

In Zeile 7 erklären Sie zunächst, dass Sie das in Zeile 4 bezeichnete Objekt als vermietete Ferienwohnung nutzen (Feld 61). Die Frage beantworten Sie mit Ja (1 =Ja).

Neu: In der Steuererklärung für 2023 sind Einkünfte aus einer Ferienwohnung in der Anlage V-FeWo zu erklären. 

Anlage V Papierformular 2022

Tragen Sie in Zeile 8 die Größe Ihrer Ferienwohnung ein.

Anlage V Papierformular 2022

Bei langjährigen Verlusten prüft das Finanzamt Ihre sog. "Einkünfteerzielungsabsicht". Wenn diese fehlt, werden erklärte Verluste nicht anerkannt.

♦   Vermietung wird anerkannt, 

• wenn ein Vermietungsservice die Vermietung übernimmt und die Selbstnutzung durch den Eigentümer für das ganze Jahr ausgeschlossen ist
• wenn die Ferienwohnung sich im Eigenheim des Eigentümers befindet
• wenn die Ferienwohnung sich ganz in der Nähe der Hauptwohnung des Eigentümers befindet und die Selbstnutzung unwahrscheinlich ist,
• wenn der Eigentümer am Ort eine weitere Ferienwohnung besitzt, in der er seinen Urlaub verbringt,
• wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er die Wohnung nicht selbst nutzt, etwa durch Rechnungen über vermietete Zeiten und für die übrige Zeit die Wohnung zur Vermietung bereit hält.  
• wenn die Ferienwohnung in der ortsüblichen Vermietungszeit genügend ausgelastet ist. Dies ist der Fall, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet (BFH Beschluss vom 14.01.2010 - IX B 146/09). Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr --bis auf ortsübliche Leerstandszeiten-- an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur so zeigt sich in nachprüfbarer Weise, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hat (BFH Urteil vom 26.10.2004 - IX R 57/02). Seine Tätigkeit entspricht dann dem Typus des "Dauervermieters" und rechtfertigt die typisierende Annahme, dass die Vermietung und Verpachtung trotz über längere Zeiträume anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt (vgl. zur Wohnungsvermietung (BFH-Urteil vom 30.09.1997 - IX R 80/94). Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden (BFH Urteil vom 31.01.2017 - IX R 23/16). Dabei ist "Ort" nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde; er kann --je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes-- das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen (BFH Urteil vom 02.07.2019 - IX R 18/18). Die bei der Auslastungsprüfung heranzuziehenden durchschnittlichen Vermietungszeiten des jeweiligen "Ortes" müssen --soweit als möglich-- repräsentativ sein. Dementsprechend hat die höchstrichterliche Rechtsprechung bei der Vermietung von Ferienwohnungen auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen abgestellt (BFH Urteil vom 15.02.2005 - IX R 53/03) Individuelle Vermietungszeiten einzelner anderer Vermieter von Ferienwohnungen im selben "Ort" genügen nicht.

• Kurzfristige Aufenthalte des Eigentümers

Kurzfristige Aufenthalte des Eigentümers für Reinigungs- und Reparaturarbeiten, Schlüsselübergabe, Wartungsarbeiten, allgemeine Kontrolle und selbst durchgeführte Schönheitsreparaturen zählen nicht zur Eigennutzung, vielmehr sind sie den Vermietungszeiten zuzurechnen und erhöhen die absetzbare Quote.

Verpflegungsmehraufwand und Fahrtkosten im Zusammenhang mit einem mehrwöchigen Aufenthalt in der eigenen, sonst vermieteten Ferienwohnung sind allerdings nur dann als Ausgaben abzugsfähig, wenn dargelegt und nachgewiesen ist, daß der Aufenthalt während der normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war (BFH 25.11.1993 - IV R 37/93).

Im Fall des BFH-Urteils vom 26.05.2020 - IX R 33/19 hat  die (ortsübliche) Auslastung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern in der Gemeinde A in den Jahren 01 -05  --nach den Erhebungen des Statistischen Amtes MV-- zwischen 92 und 110 Tage betragen. Die Vermietungstage des Steuerpflichtigen betrugen im selben Zeitraum durchschnittlich 92 Tage, womit die ortsübliche Auslastung (durchschnittlich 102 Tage) nicht erheblich unterschritten wurde. Die geltend gemachten Verluste wurden anerkannt.

♦   Überschuss-Prognose

Langfristig gesehen muss eine vermietete Immobilie einen Überschuss abwerfen, andernfalls werden Verluste nicht anerkannt. Die Einkünfteerzielungsabsicht wird in diesen Fällen durch eine Prognose überprüft, die der Vermieter zu erstellen hat. Ihm obliegt die Beweislast (BFH-Urteils vom 06.11.2001 - IX R 97/00).

• Überschussprognose als Nachweis

Beispiel gem. BMF – Schreiben vom 08.10.2004, IV C 3 - S 2253:

Das Ergebnis der Überschussprognose:

164.340 € Einnahmen – 146.610 € Werbungskosten = 17.730 € Überschuss.

Die Prognose ist positiv. Das Finanzamt wird die Vermietungstätigkeit nicht als Liebhaberei ansehen. Die Überschüsse sind steuerpflichtig, die Verluste in einzelnen Jahren können mit anderen positiven Einkünften verrechnet / ausgeglichen werden.

Wichtig

• Haben Sie die Selbstnutzung zeitlich beschränkt (z. B. bei der Vermietung durch einen Dritten), ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Weg der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.
• Lässt sich der Umfang der – neben einer tatsächlichen Fremdvermietung gegebenen – Selbstnutzung nicht feststellen, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen zu je 50 v.H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen.
• Während einer größeren Sanierungsphase sollten Sie auf eine Eigennutzung ganz verzichten. Auf diese Weise erreichen Sie den 100%igen Abzug der Sanierungskosten.