Anlage V-FeWo

Einleitung 

Langfristig gesehen muss eine vermietete Immobilie einen Überschuss abwerfen, andernfalls werden Verluste nicht anerkannt. Dies gilt auch für vermietete Ferienwohnungen. Der Steuerpflichtige kann durch eine Übeschussprognose den Nachweis erbringen, das er die notwendige Absicht hat, einen Überschuss zu erzielen. 

♦   Überschussprognose zur Einkünfteerzielungsabsicht

Die Einkünfteerzielungsabsicht wird in bestimmten  Fällen durch eine Prognose überprüft, die der Vermieter zu erstellen hat. Ihm obliegt die Beweislast (BFH-Urteils vom 06.11.2001 - IX R 97/00).

Beispiel gem. BMF – Schreiben vom 08.10.2004, IV C 3 - S 2253:

Das Ergebnis der Überschussprognose:

164.340 € Einnahmen – 146.610 € Werbungskosten = 17.730 € Überschuss.

Die Prognose ist positiv. Das Finanzamt wird die Vermietungstätigkeit nicht als Liebhaberei ansehen. Die Überschüsse sind steuerpflichtig, die Verluste in einzelnen Jahren können mit anderen positiven Einkünften verrechnet / ausgeglichen werden.

Wichtig

• Haben Sie die Selbstnutzung zeitlich beschränkt (z. B. bei der Vermietung durch einen Dritten), ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Weg der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.
• Lässt sich der Umfang der – neben einer tatsächlichen Fremdvermietung gegebenen – Selbstnutzung nicht feststellen, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen zu je 50 v.H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen.
• Während einer größeren Sanierungsphase sollten Sie auf eine Eigennutzung ganz verzichten. Auf diese Weise erreichen Sie den 100%igen Abzug der Sanierungskosten.