Anlage N

Zusammenfassung / Begriff

Bei der verbilligten oder kostenlosen Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer handelt es sich um einen geldwerten Vorteil (Sachbezug), der dem Lohnsteuerabzug unterliegt. Ist der Arbeitnehmer sozialversicherungspflichtig, fallen zusätzlich Arbeitnehmer- und Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung an. 

Der steuerpflichtige geldwerte Vorteil aus der Überlassung einer Wohnung ist mit dem „um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis“, also dem ortsüblichen Mietpreis, zu bewerten (§ 8 Abs. 2 S. 1 EStG). Nach der Rechtsprechung des BFH ist jeder Mietwert als ortsüblich anzusehen, der innerhalb des Rahmensatzes des Mietsiegels liegt (BFH Urteil vom 11.05.2011 - VI R 65/09).

Der Arbeitgeber darf den Vergleichswert also anhand der unteren Spanne des Mietspiegels ermitteln.

Begünstigt ist nur die Überlassung einer Wohnung, nicht aber einer Unterkunft. Diese ist nach den amtlichen  Sachbezugswerten zu versteuern.

♦   Bewertungsabschlag

Bei der Bewertung von Mietvorteilen nach § 8 Abs. 2 S. 12 EStG ist ein Bewertungsabschlag von einem Drittel vom ortsüblichen Mietwert zu berücksichtigen. 

Mit dem neuen Bewertungsabschlag in § 8 Abs. 2 S. 12 EStG ist die kostenlose Überlassung einer Wohnung steuerfrei, soweit* das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und der Mietwert  nicht mehr als 25 € je Quadratmeter -  ohne umlagefähige Betriebskosten - beträgt. Der darüber hinausgehende Mietwert ist steuerfrei. Beispiel unten. 

Wichtig: Da es an einer entsprechenden Zweidrittel-Regelung in der Sozialversicherung fehlt, bleibt der geldwerte Vorteil in der Sozialversicherung beitragspflichtig.

• Wohnung / Unterkunft

Eine Wohnung ist eine geschlossene Einheit von Räumen, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Es müssen eine Wasserver- und -entsorgung vorhanden sein, ferner eine Küche oder entsprechende Kochgelegenheit und eine Toilette (R 8.1 Abs. 6 LStR).

Eine Wohnung unterscheidet sich von einer Unterkunft dadurch, dass bei einer Unterkunft, Räume wie Küchen, Toiletten und Bäder fehlen können (Gemeinschaftsküchen, Etagenbäder in Wohnheimen). Für die Bewertung einer Unterkunft ist der amtliche Sachbezugswert maßgebend.

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Damit der Arbeitnehmer den geldwerten Vorteil nicht mehr versteuern muss, muss der Arbeitgeber ein Entgelt von mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts (inkl. umlagefähiger Kosten) verlangen.

Der Bewertungsabschlag beträgt somit ein Drittel vom ortsüblichen Mietwert (z. B. der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten, die konkret auf die überlassene Wohnung entfallen).

Dies bedeutet: Die nach Anwendung des Bewertungsabschlags ermittelte Vergleichsmiete ist Bemessungsgrundlage für die Bewertung der Mietvorteile. Das vom Arbeitnehmer tatsächlich gezahlte Entgelt (tatsächlich erhobene Miete und tatsächlich abgerechnete Nebenkosten) für die Wohnung ist auf den Mietvorteil anzurechnen.

Beispiel

Für eine 70 Quadratmeter (qm) große Wohnung (Baujahr 1999) sieht der Mietspiegel einen Grundpreis / unterer  Wert der Spanne von  9.00 € pro qm vor. An umlagefähigen Betriebskosten fallen 380 € monatlich an (z. B. Heizung, Grundsteuer, Abwasser, Müllbeseitigung). Der ortsübliche Mietwert pro qm beträgt somit (70 qm 9.00 € = 630 € + Umlagen 380 € = 1.010 € : 70 qm = 14.43 €).

Zwei Drittel der ortsüblichen Miete sind somit (14.43 € : 3 x 2 =) 9.62 €  pro Quadratmeter. Zahlt der Arbeitnehmer mindestens 9.62  pro Quadratmeter für Miete und Nebenkosten, muss er den geldwerten Vorteil von (14.43 € - 9.62 € =) 4.81 € nicht versteuern  (§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG).

Wichtig: Bei möblierten Wohnungen lässt sich der ortsübliche Mietwert oft nur schwer ermitteln, da Mietspiegel im Regelfall nur unmöblierte Wohnungen enthalten.

• Obergrenze von 25 € je Quadratmeter

Das Gesetz sieht eine feste Mietobergrenze von 25 € je Quadratmeter vor. Sie bezieht sich auf den ortsüblichen Mietwert ohne die nach der BetrKV umlagefähigen Kosten. Die Mietobergrenze soll verhindern, dass Luxuswohnungen steuerbegünstigt vermietet werden. Beträgt die ortsübliche Kaltmiete mehr als 25 €/qm, ist der Bewertungsabschlag nicht anzuwenden.

Beispiel

Der Arbeitgeber mietet eine 40 Quadratmeter große Wohnung zu einer ortsüblichen Kaltmiete von 20 € pro Quadratmeter. Er überlässt diese Wohnung einem Arbeitnehmer zu einem Mietpreis von 15 € zuzüglich Nebenkosten. Zwei Drittel der ortsüblichen Miete sind 13,33 Euro (2/3 von 20 €). Die Zahlung von 15 € pro Quadratmeter übersteigt den Wert von 13,33 Euro. Der geldwerte Vorteil von 200 Euro monatlich (5 € x 40) bzw. 2.400 € jährlich ist daher nicht als geldwerter Vorteil zu versteuern (§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG), bleibt aber sozialversicherungspflichtig.