Anlage N

Zusammenfassung / Begriff

Bei der verbilligten oder kostenlosen Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer erhält dieser einen geldwerten Vorteil (Sachbezug), der dem Lohnsteuerabzug unterliegt.  Die Sachbezugsordnung ist also bei der Überlassung einer Wohnung nicht anzuwenden. 

Eine Wohnung ist eine geschlossene Einheit von Räumen, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Es müssen eine Wasserver- und -entsorgung vorhanden sein, ferner eine Küche oder entsprechende Kochgelegenheit und eine Toilette (R 8.1 Abs. 6 LStR).

Eine Wohnung unterscheidet sich somit von einer Unterkunft dadurch, dass bei einer Unterkunft, Räume wie eigene Küche, Toilette und Bad fehlen. Dafür gibt es Gemeinschaftsküchen, Etagenbäder mit Toiletten, wie das in Wohnheimen üblich ist. 

Ausgangswert für den Sachbezug ist der Wert aus dem örtlichen Mietspiegel. 

Der steuerpflichtige geldwerte Vorteil aus der Überlassung einer Wohnung ist mit dem „um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis“, also dem ortsüblichen Mietpreis, zu bewerten (§ 8 Abs. 2 S. 1 EStG). Nach der Rechtsprechung des BFH ist jeder Mietwert als ortsüblich anzusehen, der innerhalb des Rahmensatzes des Mietsiegels liegt (BFH Urteil vom 11.05.2011 - VI R 65/09).

Der Arbeitgeber darf also für den Sachbezug den unteren Rahmensatz des  Mietspiegels ansetzen.

Von diesem so ermittelten Mietwert ist ein Bewertungsabschlag von einem Drittel vorzunehmen (§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG). Nur der Rest (zwei Drittel) ist steuerpflichtiger Sachbezug. 

Wenn der Arbeitnehmer keinen geldwerten Vorteil versteuern soll, muss der Arbeitgeber einen Mietpreis von von mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts (inkl. umlagefähiger Kosten) verlangen.

Beispiel

Für eine 70 Quadratmeter (qm) große Wohnung (Baujahr 1999) sieht der Mietspiegel einen Grundpreis / unterer  Wert der Spanne von  9.00 € pro qm vor. An umlagefähigen Betriebskosten fallen 380 € monatlich an (z. B. Heizung, Grundsteuer, Abwasser, Müllbeseitigung). Der ortsübliche Mietwert pro qm beträgt somit (70 qm 9.00 € = 630 € + Umlagen 380 € = 1.010 € : 70 qm = 14.43 €).

Zwei Drittel der ortsüblichen Miete sind somit (14.43 € : 3 x 2 =) 9.62 €  pro Quadratmeter. Zahlt der Arbeitnehmer mindestens 9.62  pro Quadratmeter für Miete und Nebenkosten, für die Werkswohnung nichts versteuern(§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG).

Wichtig: Bei möblierten Wohnungen lässt sich der ortsübliche Mietwert oft nur schwer ermitteln, da Mietspiegel im Regelfall nur unmöblierte Wohnungen enthalten.

• Obergrenze von 25 € je Quadratmeter

Das Gesetz sieht eine feste Mietobergrenze von 25 € je Quadratmeter vor. Sie bezieht sich auf den ortsüblichen Mietwert ohne die nach der BetrKV umlagefähigen Kosten. Die Mietobergrenze soll verhindern, dass Luxuswohnungen steuerbegünstigt vermietet werden. Beträgt die ortsübliche Kaltmiete mehr als 25 €/qm, ist der Bewertungsabschlag nicht anzuwenden.

Beispiel

Der Arbeitgeber mietet eine 40 Quadratmeter große Wohnung zu einer ortsüblichen Kaltmiete von 20 € pro Quadratmeter. Er überlässt diese Wohnung einem Arbeitnehmer zu einem Mietpreis von 15 € zuzüglich Nebenkosten. Zwei Drittel der ortsüblichen Miete sind 13,33 Euro (2/3 von 20 €). Die Zahlung von 15 € pro Quadratmeter übersteigt den Wert von 13,33 Euro. 

Der geldwerte Vorteil von 200 Euro monatlich (5 € x 40) bzw. 2.400 € jährlich ist daher nicht als geldwerter Vorteil zu versteuern (§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG), bleibt aber sozialversicherungspflichtig.